鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -1302	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	南5.1m未舗装市道、北東2.3m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多４Ｃ -1009	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西4.6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	福岡博多５Ｋ -1001	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -2	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡博多５Ｋ -206	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,814	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	168,035	100 [ 80.4]	208,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 174,936	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,106	100 [ 84.7]	223,266		223,000
c	(　 ) 196,008	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	229,956	100 [ 99.7]	230,648		231,000
d	(　 ) 230,477	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,744	100 [ 121.2]	216,785		217,000
e	(　 ) 156,250	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,188	100 [ 84.4]	198,090		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

福岡博多 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,740,720	18,311,100	61,429,620	39,493,800	21,935,820	（　0.9757） 21,402,780	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	535,069,500 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,600.00	Ｓ3	4,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	3,266 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階まで事務所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事務所・倉庫	4,800.00	100.0	4,800.00	1,450	6,960,000	6.0	41,760,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		4,800.00	100.0	4,800.00		6,960,000		41,760,000
								0

⑨年額支払賃料	6,960,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,520,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,176,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,344,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,760,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 396,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,740,720 円　　　　（　 24,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1201	1,618 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,456 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-307	1,645 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,965,000 円	593,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,176,000 円	83,520,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,943,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,040,500 円	593,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	593,000 円	593,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,311,100 円　（　　　　　　 5,607 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	593,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,493,800 円（　　　　　 12,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,740,720 円
②総費用	18,311,100 円
③純収益　①－②	61,429,620 円
④建物等に帰属する純収益	39,493,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,935,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,402,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 535,069,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 9-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

702,000,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区榎田２丁目２番４｢榎田２－２－２２｣				②地積　(㎡)	3,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.2	事務所兼倉庫Ｓ2	流通業務施設が建ち並ぶ空港に近い工業地域	北東8.5m市道	水道、下水	東比恵 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 110 ｍ、南 210 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

東比恵駅　北東方

850m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

福岡空港に隣接する地域で、既に用地不足で賃貸物件も空きがない状況である。このように物流施設用地の需要
はひっ迫していることから高値の取引もみられ、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区、東区、糟屋郡等において事務所兼倉庫や営業所等を中心とする圏域である。主な需要者は、自
用目的で事務所兼倉庫を購入予定の法人事業者のほか、賃貸倉庫を展開するデベロッパーが考えられる。近年のＥコマ
ース市場の拡大により物流施設用地の需給が更にひっ迫している。中心となる土地の総額は、用途や規模により開差が
あることから把握が困難であるが、坪単価で７０～８０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は地域的特性が類似した事例が多く、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は費用項目及び利回
り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性を基礎
に取引が決定される地域であるため考慮すべきである。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更
に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[117.8]
100

100
[100.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の工業地はＪリートに組み込まれる物
件も多く、特に物流施設用地はＥコマース市
場の拡大により需給はひっ迫している。

福岡空港や都市高速に近接し、物流施設とし
ての相対的地位は高く、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -1302	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	南5.1m未舗装市道、北東2.3m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多４Ｃ -1009	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西4.6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	福岡東４Ｃ -565	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南西9m、角地		工業 (70,200)
d	粕屋５Ｋ -1310	糟屋郡粕屋町		更地	（　）	ほぼ整形	北西12m市道、北東12m、角地		準工流通業務地区 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,814	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	168,035	100 [ 79.9]	210,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 174,936	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,106	100 [ 85.7]	220,660		221,000
c	(　 ) 189,560	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	208,332	100 [ 93.0]	224,013		224,000
d	(　 ) 187,548	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	193,064	100 [ 82.9]	232,888		233,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

福岡博多 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,390,528	18,547,700	62,842,828	39,826,800	23,016,028	（　0.9757） 22,456,739	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	561,418,475 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,600.00	Ｓ3	4,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	3,266 ㎡	51.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所兼倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	4,800.00	100.0	4,800.00	1,480	7,104,000	6.0	42,624,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		4,800.00	100.0	4,800.00		7,104,000		42,624,000
								0

⑨年額支払賃料	7,104,000 円　×　12ヶ月　＝　 85,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,248,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,262,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,985,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,624,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 404,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,390,528 円　　　　（　 24,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-307	1,645 ( 1,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,487 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1201	1,618 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,990,000 円	598,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,262,400 円	85,248,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,016,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,083,000 円	598,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	598,000 円	598,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	598,000 円	598,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,547,700 円　（　　　　　　 5,679 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	598,000,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,826,800 円（　　　　　 12,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,390,528 円
②総費用	18,547,700 円
③純収益　①－②	62,842,828 円
④建物等に帰属する純収益	39,826,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,016,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,456,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561,418,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）