鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｃ -208	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、北西4m、角地		商業 (100,500)
b	福岡博多５Ｋ -1001	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	北西22m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	福岡博多４Ｃ -1209	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -3	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 491,786	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	534,758	100 [ 137.8]	388,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 196,008	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	229,956	100 [ 66.6]	345,279		345,000
c	(　 ) 302,484	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	333,640	100 [ 79.4]	420,202		420,000
d	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,730	100 [ 86.1]	382,962		383,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

福岡博多 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,517,116	9,608,164	25,908,952	17,636,800	8,272,152	（　0.9571） 7,917,277	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	208,349,395 円　　　　（　 298,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	700 ㎡	24.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は事務所、３階以上は住宅（１ＬＤＫ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	270.00	75.0	202.50	3,100	627,750	8.0	5,022,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,450	529,200	8.0	4,233,600
							0.0	0
3～ 5	住宅	270.00	90.0	243.00	2,100	510,300	0.0	0
							2.0	1,020,600
～

～

計		1,350.00	85.0	1,147.50		2,687,850		9,255,600
								3,061,800

⑨年額支払賃料	2,687,850 円　×　12ヶ月　＝　 32,254,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,147.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,065,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,319,700 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,444,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,674,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,255,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,061,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 753,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,517,116 円　　　　（　 50,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-401	1,958 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1001	2,182 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,045
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,510,000 円	302,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,334,364 円	36,119,700　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 592,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,567,000 円	302,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,608,164 円　（　　　　　　 13,726 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,636,800 円（　　　　　 25,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,517,116 円
②総費用	9,608,164 円
③純収益　①－②	25,908,952 円
④建物等に帰属する純収益	17,636,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,272,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,917,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,349,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-18

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　久保田　茂

TEL.

鑑定評価額

256,000,000 円

１㎡当たりの価格

366,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅南６丁目５７番１｢博多駅南６－２－５｣				②地積　(㎡)	700 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	事務所Ｓ3	店舗、営業所、中層共同住宅等の多い商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	竹下 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

竹下駅　北東方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事業所は中心部あるいは流通業務施設等へ集約されつつあり、同様の需要のほか、マンション用地としての需要
も見込まれるため、共同住宅としての特性も帯びてくるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は博多区の幹線道路沿いの店舗・事業所のほか、共同住宅が存する地域も含まれる。主たる需要者は店舗あ
るいは事務所の使用を目的とした事業者あるいは賃貸マンション・分譲マンションを企図する不動産デベロッパーであ
る。博多駅中心部への接近性が優れていることや、ららぽーとの開業を受けて、共同住宅用地としての需要が高まって
おり、今後も同様の傾向が継続する思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗、営業所や中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多く賃貸市場の成熟の程度が高い
ため、収益価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低位である
。よって、比準価格を標準として収益価格を参考とし、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

博多区の人口・世帯数は増加傾向である。新
型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇
等の不安要素はあるものの、土地取得需要は
依然堅調である。

博多駅中心部への接近性に優れているため、
路線商業地域としての特性のみならず、共同
住宅地としての需要も有しており、地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多５Ｋ -5	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	北東6.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡博多５Ｋ -103	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -407	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 108.8]	377,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 258,949	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	297,382	100 [ 82.4]	360,900		361,000
c	(　 ) 233,314	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,746	100 [ 72.0]	349,647		350,000
d	(　 ) 296,542	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,300	100 [ 77.9]	407,317		407,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

福岡博多 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,754,277	9,365,853	24,388,424	16,060,000	8,328,424	（　0.9571） 7,971,135	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	209,766,711 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	700 ㎡	24.0 m x 29.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所はフロア貸し、共同住宅は１ＬＤＫを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の建物としては平均的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	270.00	75.0	202.50	2,800	567,000	10.0	5,670,000
							0.0	0
2～	事務所	270.00	80.0	216.00	2,180	470,880	10.0	4,708,800
							0.0	0
3～ 5	居宅	270.00	90.0	243.00	1,980	481,140	2.0	962,280
							1.0	481,140
～

～

計		1,350.00	85.0	1,147.50		2,481,300		13,265,640
								1,443,420

⑨年額支払賃料	2,481,300 円　×　12ヶ月　＝　 29,775,600 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,147.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,442,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,218,100 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,386,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,271,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,265,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,443,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 355,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,754,277 円　　　　（　 48,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-401	1,958 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,027 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1002	1,886 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,375,000 円	275,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,505,553 円	34,658,100　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 597,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,337,500 円	275,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,365,853 円　（　　　　　　 13,380 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	275,000,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,060,000 円（　　　　　 22,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,754,277 円
②総費用	9,365,853 円
③純収益　①－②	24,388,424 円
④建物等に帰属する純収益	16,060,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,328,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,971,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,766,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）