鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｃ -1010	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡博多４ＣＤＨ -101	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,530)
c	福岡博多５Ｋ -205	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m国道、北東6m、二方路		商業 (100,600)
d	福岡中央５Ｋ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,783,219	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,927,660	100 [ 68.1]	2,830,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	2,820,000
b	(　 ) 1,899,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,808,918	100 [ 70.7]	2,558,583		2,550,000
c	(　 ) 2,913,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,919,344	100 [ 100.3]	2,910,612		2,900,000
d	(　 ) 2,593,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,593,431	100 [ 84.9]	3,054,689		3,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

福岡博多 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	212,027,690	58,873,987	153,153,703	81,664,000	71,489,703	（　0.9330） 66,699,893	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,852,774,806 円　　　　（　 2,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	645.00	Ｓ7	4,505.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	744 ㎡	30.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所。ビルトインのタワー式立体駐車場３０台。

⑦有効率　 74.1 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	635.00	50.0	317.50	5,445	1,728,788	10.0	17,287,880
							0.0	0
2～	事務所	645.00	78.0	503.10	4,386	2,206,597	10.0	22,065,970
							0.0	0
3～ 7	事務所	645.00	78.0	503.10	4,386	2,206,597	10.0	22,065,970
							0.0	0
～

～

計		4,505.00	74.1	3,336.10		14,968,370		149,683,700
								0

⑨年額支払賃料	14,968,370 円　×　12ヶ月　＝　 179,620,440 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 3,336.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 30,024,900 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	209,645,340 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,774,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	210,590,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,683,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,436,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	212,027,690 円　　　　（　 284,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-211	4,264 ( 4,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,423 円/㎡　月額支払賃料（　 4,386 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-212	4,549 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	3,990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,400,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,130,187 円	219,365,340　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,903,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,880,000 円	1,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,280,000 円	1,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,873,987 円　（　　　　　　 79,132 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,280,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 4,505.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	81,664,000 円（　　　　　 109,763 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	212,027,690 円
②総費用	58,873,987 円
③純収益　①－②	153,153,703 円
④建物等に帰属する純収益	81,664,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,489,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,699,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,650 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,852,774,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡博多 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-17

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　税田　健司

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区店屋町２４３番外｢店屋町８－１７｣				②地積　(㎡)	744 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	不整形 1:1	事務所Ｓ7	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西25m市道、南西側道	水道、ガス、下水	呉服町 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「呉服町」駅至近、通称「明
治通り」沿いのオフィス街。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

呉服町駅　南西方

60m

法令

規制

商業
(100,581)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

賃貸オフィス市場としては天神・博多駅地区のサブマーケットの位置付けにあるが、近年オフィスビル建築が活
発である。現在も至近距離で「綱場プロジェクト」が進捗中で、地価も上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市都心部の商業地域で、需要者の中心はオフィスや投資用不動産の開発を目的とする地場大手や中央
資本等である。令和４年１０月の地区のオフィス空室率が５．２３％（前年同期は５．９％）で、コロナ禍の撤退、減
床の動きは一巡し、空室率はやや低下している。ただ今後の都心部の大型供給による需給関係への影響が懸念される。
取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は最有効使用が類似する市内の高価格帯の商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価
格として規範性が高い。収益価格は近時の投資用不動産取引において重視すべき価格であるが、コロナ禍の円安や、金
融緩和の一部修正など不透明な中での想定を含む点で規範性がやや劣る。よって、近時の需給動向を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,830,000 円／㎡

[114.8]
100

100
[105.0]

100
[ 72.0]

[ 99.8]
100

2,770,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策等による豊富な投資マネ－が地
価上昇をもたらしてきたが、日銀の緩和修正
による金利上昇の影響が注視される。

近年オフィスビルの建替えが相次いでおり、
至近地区では「綱場プロジェクト」による大
規模オフィスビルが建築中である。

ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -202	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南35m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	福岡中央５Ｋ -201	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南23m市道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	福岡中央５Ｋ -5	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	北35.7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央５Ｋ -8	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南7.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,724,101	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,808,582	100 [ 65.0]	2,782,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	2,780,000
b	(　 ) 1,666,353	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,814,435	100 [ 75.8]	2,393,714		2,390,000
c	(　 ) 1,730,433	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,862,445	100 [ 61.1]	3,048,191		3,040,000
d	(　 ) 1,661,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	2,012,627	100 [ 67.2]	2,994,981		2,990,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,800,000 円／㎡]

福岡博多 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	198,678,459	59,162,051	139,516,408	73,530,000	65,986,408	（　0.9320） 61,499,332	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,662,144,108 円　　　　（　 2,230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	670.00	ＲＣ7	4,463.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	744 ㎡	30.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 73.7 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	635.00	52.0	330.20	4,800	1,584,960	10.0	15,849,600
							0.0	0
2～ 7	事務所	638.00	77.2	492.80	4,150	2,045,120	10.0	20,451,200
							0.0	0
～

～

～

計		4,463.00	73.7	3,287.00		13,855,680		138,556,800
								0

⑨年額支払賃料	13,855,680 円　×　12ヶ月　＝　 166,268,160 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 3,287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,583,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	195,851,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,222,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	197,348,314 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	138,556,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,330,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	198,678,459 円　　　　（　 267,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４ＫＤＨ（賃　　　　-102	4,339 ( 4,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,185 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡博多４ＣＤＨ（賃　　　　-101	4,286 ( 4,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,512
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,700,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	26,724,251 円	205,571,160　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,767,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,690,000 円	1,140,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,140,000 円	1,140,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,162,051 円　（　　　　　　 79,519 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,140,000,000 円	設計監理料率　 249,000 円／㎡　×　 4,463.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,530,000 円（　　　　　 98,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	198,678,459 円
②総費用	59,162,051 円
③純収益　①－②	139,516,408 円
④建物等に帰属する純収益	73,530,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,986,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,499,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,662,144,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,230,000 円／㎡）