鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -1106	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
c	福岡博多５Ｋ -6	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡博多５Ｋ -1304	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡博多４Ｃ -208	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、北西4m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	718,077	100 [ 101.0]	710,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	711,000
b	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 59.0]	696,161		696,000
c	(　 ) 490,076	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,931	100 [ 79.2]	659,004		659,000
d	(　 ) 562,008	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	610,341	100 [ 86.0]	709,699		710,000
e	(　 ) 491,786	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	534,758	100 [ 90.7]	589,590		590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

福岡博多 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,627,339	22,462,597	61,164,742	43,992,100	17,172,642	（　0.9163） 15,735,292	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	414,086,632 円　　　　（　 485,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	281.75	ＲＣ13	3,344.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	853 ㎡	28.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２階以上は１ＬＤＫ７２戸。下記延床面積は法定延床面積であり、容積率算定延床面積は３，１５６㎡。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	281.75	65.7	185.11	3,025	559,958	8.0	4,479,664
							0.0	0
2～ 5	住宅	255.20	95.7	244.23	1,930	471,364	0.0	0
							2.0	942,728
6～ 9	住宅	255.20	95.7	244.23	1,970	481,133	0.0	0
							2.0	962,266
10～13	住宅	255.20	95.7	244.23	2,000	488,460	0.0	0
							2.0	976,920
～

計		3,344.15	93.2	3,115.87		6,323,786		4,479,664
								11,527,656

⑨年額支払賃料	6,323,786 円　×　12ヶ月　＝　 75,885,432 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 3,115.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,739,044 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,488,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,624,476 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,488,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,364,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,747,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,479,664 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,527,656 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,836,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,627,339 円　　　　（　 98,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1001	2,182 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,012 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1002	1,886 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,565,000 円	713,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,093,497 円	84,112,476　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,317,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,060,500 円	713,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	713,000 円	713,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	713,000 円	713,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,462,597 円　（　　　　　　 26,334 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9163

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	713,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 3,344.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,992,100 円（　　　　　 51,573 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,627,339 円
②総費用	22,462,597 円
③純収益　①－②	61,164,742 円
④建物等に帰属する純収益	43,992,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,172,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,735,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,086,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-5

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　石田　美紀子

TEL.

鑑定評価額

576,000,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番｢博多駅南３－１３－３０｣				②地積　(㎡)	853 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	事務所兼倉庫ＳＲＣ3	事務所等が多い幹線道路背後の商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	博多 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

自社ビルのほか共同住宅もみ
られる商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

博多駅　南東方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は立地的にマンション需要が高く、今後は高層化が進むものと予測する。特に、当地域はデベロッパーに
よる賃貸マンション開発の動きが活発で、地価の上昇はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 689,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 489,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねＪＲ博多駅を中心とする幹線背後の商業地域である。主な需要者は、デベロッパー等不動産業者の
ほかに不動産投資家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。なお、博多駅から徒歩圏外でオフィスよりもマンシ
ョン用地の需要が高まっており、住宅市場では不動産取引は活発化している。中心となる土地の総額は、用途や規模等
により大きく異なることから把握が困難であるが、坪単価で２００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の類似性の高い事例であり、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は費用項目及び
利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性を
基礎に取引が決定される地域であるため考慮すべき価格である。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連
づけ、更に代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,160,000 円／㎡

[115.5]
100

100
[105.0]

100
[192.4]

[100.0]
100

663,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    568,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は生産活動及び個人消費いずれも
持ち直しており、全体として緩やかな回復基
調にある。

博多駅へのアクセスが比較的良好で、実需が
強いマンション用地としての需要が高まり、
地価は大幅な上昇を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多５Ｋ -6	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	福岡博多５Ｋ -1101	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	福岡博多５Ｋ -4	福岡市博多区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居 (72,220)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 62.1]	661,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	661,000
b	(　 ) 490,076	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,931	100 [ 73.3]	712,048		712,000
c	(　 ) 425,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,392	100 [ 60.7]	700,811		701,000
d	(　 ) 437,828	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,746	100 [ 72.6]	681,468		681,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 689,000 円／㎡]

福岡博多 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,209,737	22,650,242	59,559,495	42,264,500	17,294,995	（　0.9163） 15,847,404	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	417,036,947 円　　　　（　 489,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	281.75	ＲＣ13	3,344.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	853 ㎡	28.5 m x 29.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所、２階以上：１ＬＤＫ７２戸。下記延床面積は法定延床面積であり、容積率算定延床面積は３，１５６㎡

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	281.75	65.7	185.00	3,300	610,500	8.0	4,884,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	255.20	95.7	244.20	1,880	459,096	0.0	0
							2.0	918,192
6～ 9	住宅	255.20	95.7	244.20	1,910	466,422	0.0	0
							2.0	932,844
10～13	住宅	255.20	95.7	244.20	1,940	473,748	0.0	0
							2.0	947,496
～

計		3,344.15	93.2	3,115.40		6,207,564		4,884,000
								11,194,128

⑨年額支払賃料	6,207,564 円　×　12ヶ月　＝　 74,490,768 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 3,115.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,738,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,488,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	78,229,248 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,488,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,308,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	79,408,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,884,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,194,128 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,754,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,209,737 円　　　　（　 96,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1001	2,182 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1002	1,886 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,425,000 円	685,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,753,242 円	82,717,248　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,279,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,822,500 円	685,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	685,000 円	685,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	685,000 円	685,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,650,242 円　（　　　　　　 26,554 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9163

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	685,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 3,344.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,264,500 円（　　　　　 49,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,209,737 円
②総費用	22,650,242 円
③純収益　①－②	59,559,495 円
④建物等に帰属する純収益	42,264,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,294,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,847,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,036,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489,000 円／㎡）