鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多４Ｃ -609	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、南西4m、角地		商業 (100,400)
b	福岡博多４Ｃ -1010	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡博多５Ｋ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	福岡博多５Ｋ -205	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m国道、北東6m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,672,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,623,665	100 [ 62.7]	2,589,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,590,000
b	(　 ) 1,783,219	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,927,660	100 [ 60.8]	3,170,493		3,170,000
c	(　 ) 3,403,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,403,170	100 [ 102.4]	3,323,408		3,320,000
d	(　 ) 2,913,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,919,344	100 [ 95.7]	3,050,516		3,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,050,000 円／㎡]

福岡博多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	214,916,823	59,312,700	155,604,123	82,940,000	72,664,123	（　0.9330） 67,795,627	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,883,211,861 円　　　　（　 2,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	532.17	Ｓ8F1B	4,562.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	695 ㎡	25.5 m x 27.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は機械式駐車場、１階店舗、２～８階事務所

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種のオフィスビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	384.20

1～ 1	店舗	522.27	62.3	325.50	4,847	1,577,699	12.0	18,932,388
							0.0	0
2～ 8	事務所	522.27	84.7	442.36	4,537	2,006,987	10.0	20,069,870
							0.0	0
～

～

計		4,562.36	75.0	3,422.02		15,626,608		159,421,478
								0

⑨年額支払賃料	15,626,608 円　×　12ヶ月　＝　 187,519,296 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 3,422.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 30,798,180 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	218,317,476 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,960,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,891,099 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	213,386,377 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	159,421,478 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,530,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	214,916,823 円　　　　（　 309,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-203	4,243 ( 4,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,575 円/㎡　月額支払賃料（　 4,537 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-204	5,477 ( 5,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,086
c	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-205	4,201 ( 4,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,668

福岡博多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,500,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	24,672,800 円	222,277,476　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,489,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,050,000 円	1,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,312,700 円　（　　　　　　 85,342 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 4,562.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	82,940,000 円（　　　　　 119,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	214,916,823 円
②総費用	59,312,700 円
③純収益　①－②	155,604,123 円
④建物等に帰属する純収益	82,940,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,664,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	67,795,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,883,211,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,710,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡博多 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　税田　健司

TEL.

鑑定評価額

2,020,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前２丁目４１番｢博多駅前２－１７－１１｣				②地積　(㎡)	695 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	ホテルＳ11	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	博多 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都心として発展著しい博多駅
前地区に近接する商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

博多駅　西方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナによりホテル用地需要に急ブレーキがかかったが、地下鉄七隈線新駅（令和５年３月）や博多区役所
建替え（令和４年１月）等の発展要因もあり、コロナ後を見据えた投資が増えるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区及び中央区内の中高層店舗付事務所ビル等が集積する高度商業地域である。需要者の中心は、国
内外の投資法人や不動産投資ファンド等である。日銀による金融緩和修正の動きがあるものの、依然として続く金融緩
和の基調を背景に投資マネーがコロナ後を見据え流入している。画地の状況・上物の状況等により大きく異なるので、
市場の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に中央区や市内都心部高価格帯商業地の事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映し、信頼
性は高いものと判断する。収益価格は、最近の地価上昇率に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に試算さ
れた。以上により現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安の進行等により不動産投資ファンド等を
中心に投資マネーが流入し、大型物件の投資
がなされている。

高価格取引を牽引したホテル取引に代わりオ
フィス、賃貸マンション用地への需要は高く
、投資ファンド等による立地の良い物件への
取引意欲は旺盛。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -205	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m国道、北東6m、二方路		商業 (100,600)
b	福岡博多４Ｃ -1010	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央５Ｋ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	福岡中央５ＫＤＨ -101	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業 (80,494)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,913,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	2,919,344	100 [ 95.4]	3,060,109	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,060,000
b	(　 ) 1,783,219	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,927,660	100 [ 66.6]	2,894,384		2,890,000
c	(　 ) 2,593,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,593,431	100 [ 87.8]	2,953,794		2,950,000
d	(　 ) 2,367,424	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,367,424	100 [ 77.2]	3,066,611		3,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,900,000 円／㎡]

福岡博多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	219,311,039	66,301,995	153,009,044	84,760,000	68,249,044	（　0.9310） 63,539,860	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,672,101,579 円　　　　（　 2,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	522.27	Ｓ8F1B	4,562.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	695 ㎡	25.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付８階建店舗兼事務所ビルを想定。（１階店舗、２～８階事務所、）容積対象面積４１６９．４８㎡にて算定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械式駐車場等	384.20

1～ 1	店舗	522.27	62.3	325.37	4,900	1,594,313	12.0	19,131,756
							0.0	0
2～ 8	事務所	522.27	84.7	442.36	4,500	1,990,620	10.0	19,906,200
							0.0	0
～

～

計		4,562.36	75.0	3,421.89		15,528,653		158,475,156
								0

⑨年額支払賃料	15,528,653 円　×　12ヶ月　＝　 186,343,836 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 3,421.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,956,412 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,564,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	223,300,248 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,564,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 9,074,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	217,789,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,475,156 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,521,361 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	219,311,039 円　　　　（　 315,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-702	3,894 ( 3,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,538 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-205	4,201 ( 4,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,500,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	31,760,995 円	226,864,248　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,391,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,050,000 円	1,300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,300,000 円	1,300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 66,301,995 円　（　　　　　　 95,399 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,300,000,000 円	設計監理料率　 276,000 円／㎡　×　 4,562.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,760,000 円（　　　　　 121,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	219,311,039 円
②総費用	66,301,995 円
③純収益　①－②	153,009,044 円
④建物等に帰属する純収益	84,760,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,249,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,539,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,672,101,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410,000 円／㎡）