鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多３ＣＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東36m市道、北東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡中央３ＣＤＨ -105	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	福岡中央３ＣＤＨ -104	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北11.5m市道、南11m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡中央４ＣＤＨ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西8.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	福岡博多４Ｋ -409	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	南東26.5m市道、北東15m、南西7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,495,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,233,730	100 [ 70.4]	7,434,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	7,810,000
b	(　 ) 7,475,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,119,535	100 [ 91.9]	7,747,046		8,130,000
c	(　 ) 5,476,400	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	6,767,427	100 [ 85.6]	7,905,873		8,300,000
d	(　 ) 5,613,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,346,628	100 [ 69.8]	7,659,926		8,040,000
e	(　 ) 4,072,107	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	4,718,473	100 [ 61.8]	7,635,070		8,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,070,000 円／㎡]

福岡博多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,272,262,515	688,408,300	1,583,854,215	642,010,000	941,844,215	（　0.9033） 850,767,879	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	25,022,584,676 円　　　　（　 7,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,355.00	ＳＲＣ13F2B	34,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	880 ％	3,322 ㎡	50.0 m x 58.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地下２階は機械式駐車場。１階は店舗。２～１３階は事務所。容積率算定延床面積２９，２４０㎡。

⑦有効率　 58.6 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 1	駐車場	4,680.00

1～ 1	店舗	2,020.00	25.0	505.00	20,000	10,100,000	12.0	121,200,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,895.00	64.9	1,230.00	8,100	9,963,000	12.0	119,556,000
							0.0	0
3～13	事務所	2,320.00	72.4	1,680.00	8,100	13,608,000	12.0	163,296,000
							0.0	0
塔屋～		400.00

計		34,515.00	58.6	20,215.00		169,751,000		2,037,012,000
								0

⑨年額支払賃料	169,751,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,037,012,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,100 円／㎡　×　 20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 266,838,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 89 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 42,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,303,850,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 42,720,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 93,862,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,252,707,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,037,012,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,555,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,272,262,515 円　　　　（　 684,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-905	5,642 ( 5,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	7,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,181 円/㎡　月額支払賃料（　 8,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-204	5,477 ( 5,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	8,834
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,500,000 円	10,900,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,519,800 円	2,346,570,000　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,938,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 92,650,000 円	10,900,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	10,900,000 円	10,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	10,900,000 円	10,900,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 688,408,300 円　（　　　　　　 207,227 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9033

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	10,900,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	642,010,000 円（　　　　　 193,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,272,262,515 円
②総費用	688,408,300 円
③純収益　①－②	1,583,854,215 円
④建物等に帰属する純収益	642,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	941,844,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	850,767,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,022,584,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高田　卓巳

TEL.

鑑定評価額

26,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	6,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外｢博多駅前３－２－１｣				②地積　(㎡)	3,322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1350)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ13F3B	高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東40m市道、三方路	水道、ガス、下水	博多 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

博多駅南西方

300m

法令

規制

商業
(100,1350)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

「博多コネクティッド」等で博多駅周辺は商業性も有するオフィス街に変貌すると予測する。オフィス需要旺盛
だが、賃貸市況先行き不透明なうえ、建築費も上昇傾向続き、地価はしばらく現状程度を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は博多駅地区や天神地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力のある
大手不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給の増加で先行不透明感があるものの、優良オフィスの取引
は非常に過熱しており、その開発素地についても需要が競合する状況に大きな変化はない。現在の相場観は１坪２５０
０～３０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は博多駅前のオフィス一等地で、収益の安定性は相対的に高く、物件が市場に出れば需要が競合する状
況に大きな変化はないため、まだ買主が十分に投資採算性を考慮できる状況には至っていない。したがって、本件では
こうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,370,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 68.7]

[105.0]
100

7,820,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市は顕著な人口増加続く。銀行貸出金残
高、住宅着工戸数は前年同月比プラス続く。
有効求人倍率も回復傾向続く。個人消費も増
加傾向。

開発業者は用地取得にあたって、想定事業収
支を厳格化しているものの、優良オフィス物
件の取引利回りは、低下傾向が顕著となって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多３ＣＤＨ -101	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南東36m市道、北東16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	福岡博多４Ｋ -409	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	南東26.5m市道、北東15m、南西7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	福岡中央３ＣＤＨ -103	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北11.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	福岡中央４ＣＤＨ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西8.2m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	福岡博多５Ｋ -102	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,495,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,233,730	100 [ 66.5]	7,870,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	8,260,000
b	(　 ) 4,072,107	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	4,718,473	100 [ 63.0]	7,489,640		7,860,000
c	(　 ) 5,923,836	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,208,180	100 [ 75.0]	8,277,573		8,690,000
d	(　 ) 5,613,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,346,628	100 [ 63.9]	8,367,180		8,790,000
e	(　 ) 3,403,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,403,170	100 [ 40.8]	8,341,103		8,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400,000 円／㎡]

福岡博多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,067,622,334	663,946,295	1,403,676,039	563,160,000	840,516,039	（　0.9160） 769,912,692	（ 3.7 - 0.5 ） 3.2％
	⑧収益価格	24,059,771,625 円　　　　（　 7,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,020.00	ＳＲＣ13F1B	34,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	880 ％	3,322 ㎡	50.0 m x 58.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～１３階はフロア貸し事務所、駐車場は水平循環方式８９台を想定。

⑦有効率　 58.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 1	駐車場	4,680.00

1～ 1	店舗	2,020.00	25.0	505.00	15,579	7,867,395	12.0	94,408,740
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,895.00	64.9	1,230.00	7,411	9,115,530	12.0	109,386,360
							0.0	0
3～13	事務所	2,320.00	72.4	1,680.00	7,411	12,450,480	12.0	149,405,760
							0.0	0
塔屋～		400.00

計		34,515.00	58.6	20,215.00		153,938,205		1,847,258,460
								0

⑨年額支払賃料	153,938,205 円　×　12ヶ月　＝　 1,847,258,460 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 256,892,220 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 89 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 37,380,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,104,150,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 37,380,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 91,642,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,049,888,653 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,847,258,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,733,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,067,622,334 円　　　　（　 622,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡中央４ＣＤＨ（賃　　　　-101	6,580 ( 6,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,485 円/㎡　月額支払賃料（　 7,411 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５ＫＤＨ（賃　　　　-1302	5,194 ( 5,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	8,160
c	福岡博多４ＣＤＨ（賃　　　　-1303	5,499 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	7,137

福岡博多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,000,000 円	11,400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,814,295 円	2,141,530,680　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,432,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 96,900,000 円	11,400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	11,400,000 円	11,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,400,000 円	11,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,946,295 円　（　　　　　　 199,863 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

70 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9160

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,400,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0494	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0360 ×　 40 ％　＋　0.0480 × 30 ％　＋ 0.0687 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	563,160,000 円（　　　　　 169,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,067,622,334 円
②総費用	663,946,295 円
③純収益　①－②	1,403,676,039 円
④建物等に帰属する純収益	563,160,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	840,516,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	769,912,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,059,771,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,240,000 円／㎡）