鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -6	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
c	福岡博多５Ｋ -5	福岡市博多区		建付地	（　）	不整形	北東6.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -101	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	福岡博多５Ｋ -3	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,076	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,931	100 [ 101.0]	516,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	517,000
b	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 103.0]	398,772		399,000
c	(　 ) 258,949	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	297,382	100 [ 90.0]	330,424		330,000
d	(　 ) 311,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,549	100 [ 90.0]	346,166		346,000
e	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,730	100 [ 108.1]	305,023		305,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

福岡博多 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,301,145	13,422,670	36,878,475	25,618,800	11,259,675	（　0.9578） 10,784,517	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	291,473,432 円　　　　（　 266,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	240.00	ＲＣ10	2,168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,096 ㎡	30.0 m x 36.5 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場、２階以上は共同住宅（約３５～４０㎡・１ＬＤＫ）、駐車場は平置駐車場を想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場・エントランス	58.00

2～ 4	住宅	240.00	93.0	223.20	1,850	412,920	1.0	412,920
							2.0	825,840
5～ 7	住宅	240.00	93.0	223.20	1,860	415,152	1.0	415,152
							2.0	830,304
8～ 9	住宅	240.00	93.0	223.20	1,870	417,384	1.0	417,384
							2.0	834,768
10～	住宅	190.00	93.0	176.70	1,880	332,196	1.0	332,196
							2.0	664,392

計		2,168.00	90.5	1,962.30		3,651,180		3,651,180
								7,302,360

⑨年額支払賃料	3,651,180 円　×　12ヶ月　＝　 43,814,160 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,354,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,168,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,019,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,469,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,651,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,302,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,796,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,301,145 円　　　　（　 45,895 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-603	1,609 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,931 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-803	1,773 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,776,000 円	444,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,058,670 円	50,488,920　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 926,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,774,000 円	444,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,422,670 円　（　　　　　　 12,247 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	444,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,618,800 円（　　　　　 23,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,301,145 円
②総費用	13,422,670 円
③純収益　①－②	36,878,475 円
④建物等に帰属する純収益	25,618,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,259,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,784,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,473,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 266,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 -16

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　哲

TEL.

鑑定評価額

398,000,000 円

１㎡当たりの価格

363,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区博多駅南５丁目５２番２｢博多駅南５－１－１０｣				②地積　(㎡)	1,096 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.2	共同住宅ＲＣ10	中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	南東5.9m市道	水道、ガス、下水	博多 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

５．９ｍ市道

交通

施設

博多駅　南東方

1.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

博多駅へのアクセスが比較的良好な住宅地域であるが、背後地域に大型商業施設が開業したこと等により生活利
便性が向上し、マンションが相次いで供給され、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は博多区及び中央区において、都心部周辺の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、賃貸向け
共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。デベロッパーによ
る開発用地の取得は過熱しており、まとまった画地は希少性から高値で取引される傾向にあり、土地価格は上昇してい
る。市場の中心価格帯は容積率１００％当たり坪単価で５０万円～７０万円の水準にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であることから、最有効使用の共同住宅の建築を想定した収益価格を査定した。
しかしながら、収益価格の特性として、間取り、仕様等の想定要因を多数含んでいる点が指摘される。一方、比準価格
は類似性の高い取引事例を中心として査定しており、近時の需給動向を反映し説得力を有する。従って、本件では、比
準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政令指定都市の中で人口増加が著しい福岡市
には不動産投資マネーが流入し、博多区のオ
フィスビル、賃貸マンション等の開発を後押
ししている。

那珂地区のららぽーと福岡の開業により、生
活利便性が向上し、中高層マンションの供給
が増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多５Ｋ -101	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	福岡博多５Ｋ -6	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡博多５Ｋ -3	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 100.0]	410,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 311,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,549	100 [ 83.7]	372,221		372,000
c	(　 ) 490,076	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	521,931	100 [ 109.2]	477,959		478,000
d	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,730	100 [ 90.2]	365,554		366,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

福岡博多 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,844,994	13,370,631	36,474,363	25,618,800	10,855,563	（　0.9578） 10,397,458	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	281,012,378 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	240.00	ＲＣ10	2,168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,096 ㎡	30.0 m x 36.5 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：駐車場、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫ）、駐車場：平置

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

中高層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場・エントランス	58.00

2～ 4	住宅	240.00	93.0	223.20	1,820	406,224	1.0	406,224
							2.0	812,448
5～ 7	住宅	240.00	93.0	223.20	1,840	410,688	1.0	410,688
							2.0	821,376
8～ 9	住宅	240.00	93.0	223.20	1,860	415,152	1.0	415,152
							2.0	830,304
10～10	住宅	190.00	93.0	176.70	1,880	332,196	1.0	332,196
							2.0	664,392

計		2,168.00	90.5	1,962.30		3,613,236		3,613,236
								7,226,472

⑨年額支払賃料	3,613,236 円　×　12ヶ月　＝　 43,358,832 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,354,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,713,592 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,320,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,001,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,032,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,613,236 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,687 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,226,472 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,778,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,844,994 円　　　　（　 45,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-803	1,773 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,899 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-1002	1,886 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,985
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,776,000 円	444,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,004,031 円	50,033,592　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 928,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,774,000 円	444,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	444,000 円	444,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,370,631 円　（　　　　　　 12,199 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	444,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,618,800 円（　　　　　 23,375 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,844,994 円
②総費用	13,370,631 円
③純収益　①－②	36,474,363 円
④建物等に帰属する純収益	25,618,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,855,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,397,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,012,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）