別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡博多 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区東月隈１丁目５２番１００ ｢東月隈１－７－９｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 福岡空港駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から離れた高台の住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域では高値 の取引も見られ、土地需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多区の東方から南方に存する住宅地域等である。需要者の中心は、福岡市内に居住する一次取得者等 である。最寄り駅から遠い等利便性が劣る地域ではあるものの、福岡市内での住宅地需要の高まりから、当該地域にお いても地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地は、標準的画地規模で２０００万円台前半程度である。新築 戸建住宅では、３０００万円台後半から４０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり信頼性は高い。対象地 は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地内に所在し、自用目的の建物が主でアパート等の収益物件は見られない地域に存 する。よって、収益性を反映した価格形成がなされていないため収益価格は試算できず、代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [108.5] 100 100 [102.0] 100 [ 83.2] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の増加や低金利等を背景に、コロナ禍に おいても福岡市の不動産市場は依然として好 調であり、地価は上昇傾向を強めている。 郊外に存する高台の住宅団地である。市中心 部から遠く利便性が劣るものの、地価の割安 感から当該地域の需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％