別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡博多 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区浦田２丁目２５７番２５ ｢浦田２－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   115 ｍ、南    95 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市域外縁部に広がる丘陵地の 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福岡空港駅　南東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地が建ち並ぶ住宅地域であり、地域としては成熟している。近年では戸建住宅の建て替えも 目立ってきており、今後も同様の傾向で利用状態が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に博多区郊外及び隣接する市町に存する住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町の居住者の 他、転売を目的とした不動産業者等が考えられる。都心への交通利便性は劣るが、土地価格は当区中心部に比べて割安 であるため、土地の取得需要は強い。需要の中心は敷地規模１９０㎡で１，７００万円～１，８００万円程度、新築の 戸建物件であれば、４，０００万円～４，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした街路に戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が一般的であり、賃貸市場 が未成熟であるため、収益価格を試算することが出来なかった。他方、比準価格は、規範性を有する取引事例を採用し て適切に行われており、市場性を反映した説得力を有する価格である。よって、戸建住宅地としての快適性や利便性を 反映した比準価格を採用して、代表標準地との均衡を考慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [108.5] 100 100 [102.0] 100 [ 93.8] [103.0] 100 92,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区の人口・世帯数は増加傾向である。新 型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇 等の不安要素はあるものの、土地取得需要は 依然堅調である。 博多区郊外の戸建住宅地域である。区中心部 に比して地価は相対的に割安であるため、戸 建住宅の取得需要は強く、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％