鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -1305	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	南西20.4m県道、南東8.5m、角地		準工 (70,200)
b	福岡博多５Ｋ -204	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、北東7.5m、角地		準工 (70,200)
c	福岡博多５Ｋ -1003	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -3	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福岡博多５Ｋ -8	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 398,761	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	442,344	100 [ 134.3]	329,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 431,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	410,735	100 [ 120.1]	341,994		352,000
c	(　 ) 396,072	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	415,876	100 [ 123.2]	337,562		348,000
d	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,730	100 [ 109.1]	302,227		311,000
e	(　 ) 263,702	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	319,372	100 [ 95.9]	333,026		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 338,000 円／㎡]

福岡博多 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,506,853	11,424,644	31,082,209	22,344,000	8,738,209	（　0.9190） 8,030,414	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	223,067,056 円　　　　（　 286,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	141.37	ＲＣ14	1,755.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	780 ㎡	29.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅（１戸５７㎡程度）、平面式駐車場２１台を想定。共同住宅等廊下を含むため容積率緩和あり。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

共同住宅等廊下を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.40	45.5	57.00	1,950	111,150	0.0	0
							2.0	222,300
2～13	住宅	125.40	90.9	114.00	2,080	237,120	0.0	0
							2.0	474,240
14～14	住宅	125.40	90.9	114.00	2,200	250,800	0.0	0
							2.0	501,600
～

～

計		1,755.60	87.7	1,539.00		3,207,390		0
								6,414,780

⑨年額支払賃料	3,207,390 円　×　12ヶ月　＝　 38,488,680 円
⑩a共益費（管理費）	88 円／㎡　×　 1,539.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,625,184 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,024,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,113,864 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,024,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 2,209,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,928,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,414,780 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,578,344 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,506,853 円　　　　（　 54,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-102	2,134 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,169 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-504	1,746 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,347
c	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-213	1,582 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,003

福岡博多 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,568,000 円	392,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,176,544 円	43,137,864　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 564,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,332,000 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,424,644 円　（　　　　　　 14,647 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9190

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,344,000 円（　　　　　 28,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,506,853 円
②総費用	11,424,644 円
③純収益　①－②	31,082,209 円
④建物等に帰属する純収益	22,344,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,738,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,030,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,067,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡博多 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡博多 -1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

242,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市博多区山王１丁目８４番				②地積　(㎡)	780 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	建築中	中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	南西7.5m市道、南東側道	水道、ガス、下水	東比恵 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

東比恵駅　南東方

1.1km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の共同住宅、事務所等が建ち並ぶ住商混在地域である。将来的には、建替等により共同住宅等を中心とし
た利用が進むと予測される。金利上昇等の急激な経済変動がなければ、上昇基調は継続すると思料する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、博多区内で相対的に交通利便性が高い住宅地域と判断される。需要者の中心は、賃貸マンション等の用
地取得を目的とする不動産デベロッパー等である。需給動向としては、コロナ禍においても住宅の賃料は安定しており
、最寄駅から徒歩圏内の開発用地の需要は依然として強い。土地取引の中心価格帯は、画地規模や個別事情等によるば
らつきがあることから、一概に把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅、事務所等が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結
果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、土地の収益性に着目した理論的
な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価
格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 152,000 円／㎡

[109.9]
100

100
[100.0]

100
[ 56.1]

[103.0]
100

307,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡市の不動産市況はコロナ禍においても概
ね堅調に推移している。博多区の人口は増加
傾向にあり、住宅地の実需は根強い。

共同住宅、事務所等が混在する地域である。
デベロッパーによるマンション用地としての
需要は総じて強い状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡博多 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡博多５Ｋ -3	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東7.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	福岡博多５Ｋ -8	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡博多５Ｋ -811	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	西11.8m市道、中間画地		２住居高度地区2種15m (60,200)
d	福岡博多５Ｋ -303	福岡市博多区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,505	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,730	100 [ 106.0]	311,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 263,702	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,435	100 [ 93.9]	306,108		315,000
c	(　 ) 219,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	251,348	100 [ 80.0]	314,185		324,000
d	(　 ) 311,177	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,180	100 [ 100.8]	322,599		332,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

福岡博多 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,573,481	11,491,451	30,082,030	21,579,800	8,502,230	（　0.9176） 7,801,646	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	210,855,297 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡博多 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.40	ＲＣ14	1,755.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	780 ㎡	29.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５７㎡の２ＬＤＫ（計２７戸）を想定、共同住宅等廊下を含むため容積率緩和あり

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.40	45.5	57.06	1,940	110,696	1.0	110,696
							1.0	110,696
2～13	住宅	125.40	91.0	114.11	2,040	232,784	1.0	232,784
							1.0	232,784
14～14	住宅	125.40	91.0	114.11	2,140	244,195	1.0	244,195
							1.0	244,195
～

～

計		1,755.60	87.7	1,540.49		3,148,299		3,148,299
								3,148,299

⑨年額支払賃料	3,148,299 円　×　12ヶ月　＝　 37,779,588 円
⑩a共益費（管理費）	90 円／㎡　×　 1,540.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,663,729 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,024,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,443,317 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,024,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,698,693 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,768,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,148,299 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,148,299 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 774,633 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,573,481 円　　　　（　 53,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-2	2,155 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 5 F B
b	福岡博多５Ｋ（賃）　　　　-401	1,958 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,061
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡博多 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,496,000 円	374,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,520,751 円	42,467,317　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,179,000 円	374,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	374,000 円	374,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,491,451 円　（　　　　　　 14,733 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	374,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,579,800 円（　　　　　 27,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,573,481 円
②総費用	11,491,451 円
③純収益　①－②	30,082,030 円
④建物等に帰属する純収益	21,579,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,502,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,801,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,855,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）