鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -101	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	古賀５Ｋ -1105	古賀市		更地	（　）	ほぼ台形	北32m国道、中間画地		工専 (60,200)
c	粕屋５Ｋ -702	糟屋郡粕屋町		底地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
d	福岡東５Ｋ -313	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		｢調区｣ (40,50)
e	久山５Ｋ -1110	糟屋郡久山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、角地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,029	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,751	100 [ 110.0]	93,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 73,010	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,143	100 [ 87.1]	90,865		92,700
c	(　 51,813) 51,813	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	76,609	100 [ 85.0]	90,128		91,900
d	(　 ) 55,937	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,293	100 [ 56.2]	105,504		108,000
e	(　 ) 51,516	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,769	100 [ 57.1]	90,664		92,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

福岡東 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,484,300	3,033,300	10,451,000	6,193,570	4,257,430	（　0.9500） 4,044,559	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	94,059,512 円　　　　（　 63,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	23.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所兼倉庫　一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,200	600,000	8.0	4,800,000
							0.0	0
2～	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,150	575,000	8.0	4,600,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,175,000		9,400,000
								0

⑨年額支払賃料	1,175,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,100,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,100,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 705,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,395,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,484,300 円　　　　（　 9,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-132	1,217 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,208 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東５Ｋ　　　　-1046	1,107 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,500 円	93,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	564,000 円	14,100,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,017,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 796,400 円	93,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,033,300 円　（　　　　　　 2,033 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,700,000 円	設計監理料率　 91,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,193,570 円（　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,484,300 円
②総費用	3,033,300 円
③純収益　①－②	10,451,000 円
④建物等に帰属する純収益	6,193,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,257,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,044,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,059,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡東 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 9-6

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区多の津４丁目１６３７番４外｢多の津４－１３－１３｣				②地積　(㎡)	1,492 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1:2.5	事務所兼倉庫Ｓ2	営業所、倉庫、店舗併用共同住宅が混在する地域	南東7m市道、背面道	水道、下水	箱崎 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

７ｍ市道

交通

施設

箱崎駅　北東方

2.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、倉庫・事業所を中心とした工業地域で、近年は共同住宅地としての利用も散見される。地域要因に
大きな変化はないが、工場地の旺盛な需要の影響により地価水準は上昇傾向である。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡ＩＣ周辺の交通利便性に優れる工場・倉庫地域である。中心となる需要者は、工場・倉庫を
計画している法人、及び投資用共同住宅の一棟売りを計画している不動産業者等である。同地域は、物流倉庫用地の需
要拡大の影響により、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、規模・用途等にバラツキが多く、
見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、中小規模の工場・倉庫・事業所等が建ち並ぶ工場・倉庫地域である。同地域は、自用の工場・倉庫等
が多く、賃料収入の獲得を目的とした倉庫は少なく、熟成度が低いことから収益価格は低位に試算された。以上のこと
から本件では、多の津及び福岡都市圏の工場・倉庫地域に存する複数の取引事例からアプローチし査定した比準価格を
重視し収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区は人口・世帯数共に増加傾向は続いてい
る。工場・倉庫・共同住宅用地の需要は堅調
である。

地域要因に変動はないが、当該地域は工場・
倉庫・共同住宅地としての需要が高く、地価
は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -101	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	粕屋５Ｋ -705	糟屋郡粕屋町		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	福岡東５Ｋ -106	福岡市東区		更地	（　）	袋地等	北16m市道、南30m、二方路		準工臨港地区 (70,300)
d	大野城４Ｃ -15	大野城市		底地	（　）	不整形	南西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	大野城５Ｋ -1111	大野城市		建付地	（　）	長方形	北東8.1m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,029	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,751	100 [ 104.0]	98,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 91,291	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,138	100 [ 101.0]	97,166		99,100
c	(　 ) 100,300	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	121,278	100 [ 123.4]	98,280		100,000
d	(　 104,044) 104,044	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	119,596	100 [ 121.3]	98,595		101,000
e	(　 ) 106,928	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,702	100 [ 115.5]	97,577		99,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

福岡東 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,748,400	3,040,300	10,708,100	6,193,570	4,514,530	（　0.9500） 4,288,804	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	99,739,628 円　　　　（　 66,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	500.00	Ｓ2	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,492 ㎡	23.0 m x 54.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建ての一棟貸しの倉庫兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同様の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,200	600,000	6.0	3,600,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫兼事務所	500.00	100.0	500.00	1,200	600,000	6.0	3,600,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		1,200,000		7,200,000
								0

⑨年額支払賃料	1,200,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 720,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,680,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,748,400 円　　　　（　 9,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ　　　　-1045	1,214 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,206 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-132	1,217 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,500 円	93,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	576,000 円	14,400,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,012,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 796,400 円	93,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,040,300 円　（　　　　　　 2,038 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,700,000 円	設計監理料率　 91,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,193,570 円（　　　　　 4,151 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,748,400 円
②総費用	3,040,300 円
③純収益　①－②	10,708,100 円
④建物等に帰属する純収益	6,193,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,514,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,288,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,875 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,739,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,800 円／㎡）