別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 福岡東 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.

鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区東浜２丁目３２番外 ｢東浜２－６－５１｣ ②地積 　(㎡) 1,838   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 南東25m道路 水道、下水 箱崎宮前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 箱崎宮前駅　南西方 1.3km 法令 規制 工業 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。 倉庫用地等としての需要は強く地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市及び周辺市町の工業地域。需要者の中心は物流関連事業者及び製造工場事業者等。昨今福岡市及び 周辺市町において物流施設用地の需要は旺盛である。当該地域は街路条件に優り、高速道路の出入口に近く交通利便性 にも優る工業地域であること等から需要は強く地価は上昇傾向が続いている。取引の中心となる価格帯はその用途、規 模等により異なり見い出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており実証的かつ客観的な価格であり信頼性が高い。対象 地は自己使用を主とした中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用 は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [114.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下、景気は緩やかに持ち直し ている。生活スタイルの変化等により物流施 設は不足しており物流施設用地の需要は強い 。 中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域 である。倉庫用地等としての需要は強く地価 は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％