別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 空地 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東30m道路、南側道 水道、下水 箱崎九大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 箱崎食品工業団地内 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 箱崎九大前駅北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物流系を中心に工業地の取引市場は活発で、都心に比較的近い箱崎ふ頭の位置的優位性から需要は旺盛で、強含 みの取引も散見され、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福岡市沿岸部及び糟屋郡各町の流通業務地域及び工業地域で、特に代替性の強い地域は東区及び博 多区の沿岸部である。需要の中心は流通業務事業者や工場事業者等が主で、投資目的の用地需要も見られつつある。近 隣地域のの立地優位性から需要は旺盛で、強含みの取引も散見される。需要間の競争が激しく、取得目的や規模等によ り取引の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用物件が中心の流通業務系倉庫や中規模工場等が立地する臨海工業地域で、安定的収益性が成立するほど の賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。よって、同一需給圏内の類似地域における信頼性が高 い事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められ、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、代表 標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [114.0] 100 100 [100.0] 100 [134.6] [101.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット販売等の物流系を中心に、低金利等の 金融緩和政策に支えられ、工業地の市場は活 況を呈している。 都心に近接する箱崎ふ頭の位置的優位性から 、流通業務用地において当地区への需要は更 に強まっており、地価の上昇傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.7 ％  ％