別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福岡東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松島５丁目１０区４番１ ｢松島５－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ3 倉庫、営業所に店舗 等が混在する工業地 域 北西9m市道、南西側道 水道、下水 貝塚 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   360 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫・営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 貝塚駅　東方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、営業所、店舗等が混在する工業地域。用途の多様性の進行と物流施設用地需要の活発化により、地価はさ らに上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫・営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区内で倉庫、工場を中心とする工業地域および混在地域。需要者の中心は、小工場、流通業務 施設を営業する事業者等を主とする。流通関連業が非常に好調に推移していることから、売買市場も好調に推移してい る。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が多く、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。倉庫等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引 が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念し、単価と総額の関連に留意し、代表標準 地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [114.0] 100 100 [100.0] 100 [142.2] [103.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、土地取引件数 も増加傾向、九大跡地開発の着手等、不動産 需要は依然として旺盛である。 用途の多様性が進行しており、また物流施設 への需要も旺盛であり、不動産需要は旺盛で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.9 ％  ％