別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
福岡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出２丁目６１５番
｢馬出２－２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ5		 低層店舗の中に共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西6.8m県道 水道、ガス、下水 馬出九大病院前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６．８ｍ県道 交通

施設		 馬出九大病院前駅北東
方
300m		 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 都心へのアクセスも良好な旧来からの近隣型商業地域で、県庁や大学病院等に近く、賃貸マンションの貸室需要
は根強い。周辺では賃貸マンションの建設・立地が目立ち、用地需要は旺盛で、地価の上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線、地下鉄箱崎線沿線で、福岡市東区の箱崎、馬出地区、隣接する博多区千代・吉塚等の
商業地域である。需要の中心は収益物件目的の投資家や相続対策の個人等で、店舗等を経営する事業者等もみられる。
都心接近性に恵まれ、単身者層等を中心に賃貸マンションに対する貸室需要が強い地域である、取得目的・規模・開発
計画等により取引の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の取引市場に生起した取引事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められ、市場性を
反映した実証的価格である。収益価格は、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めないが、市場の特性等を考慮すると
、考量すべき価格と思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡・市場の特
性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    291,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.8]		 [100.0]
100		 359,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    317,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県
平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背
景に、不動産市場は依然活発である。


都心へのアクセスが良好で、賃貸マンション
の貸室需要及びその用地需要が根強く、地価
は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東４Ｃ

-761		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b 福岡東５Ｋ

-1106		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.8m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡東５Ｋ

-1107		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
南2.2m、
二方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東５Ｋ

-1109		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m県道
、中間画地
商業

(90,400)
e 福岡博多４
Ｃ
-306		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,407  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,412 		 100
[  91.2]
287,732 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
257,338  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
279,358 		 100
[  63.8]
437,865 
438,000 
c (　           ) 
212,250  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.1]
271,040 		 100
[  69.9]
387,754 
388,000 
d (　           ) 
288,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
299,713 		 100
[  85.3]
351,363 
351,000 
e (　           ) 
327,453  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
440,834 		 100
[ 116.7]
377,750 
378,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



福岡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,610,362 
2,247,539 
8,362,823 
6,653,800 
1,709,023 		 （　0.9542）
1,630,750 		 （  4.6 -  0.4 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,827,381 円　　　　（　    318,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 ＲＣ5 485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡      5.7 m x   22.0 m  前面道路：県道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を３０㎡程度の１ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 地域での標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
2,430 
184,680 		 8.0  1,477,440 
0.0  0 

 2～  		 住宅
95.00 
95.0 
90.25 
1,880 
169,670 		 1.0  169,670 
1.0  169,670 

 3～  		 住宅
95.00 
95.0 
90.25 
1,900 
171,475 		 1.0  171,475 
1.0  171,475 

 4～ 5		 住宅
95.00 
95.0 
90.25 
1,910 
172,378 		 1.0  172,378 
1.0  172,378 
塔屋
  ～  
10.00 
 
 
 
 		    
   

計
485.00 
90.1 
437.00 

870,581 		 2,163,341 
685,901 
⑨年額支払賃料        870,581 円　×　12ヶ月　＝　      10,446,972 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     437.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         524,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,971,372 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,569 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,422,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,163,341 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          685,901 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         167,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,610,362 円　　　　（　        86,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）５
Ｋ
　　　　-1303		 1,748  
(   1,677) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]
1,981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡東５Ｋ（賃
）
　　　　-802		 2,359  
(   2,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]
1,897 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 548,569 円  　　　       10,971,372　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,470 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      875,500 円  　　　　    103,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,247,539 円　（　　　　　　        18,422 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9542    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,653,800 円  
（　　　　　        54,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,610,362 円      
②総費用 2,247,539 円      
③純収益　①－② 8,362,823 円      
④建物等に帰属する純収益 6,653,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,709,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,630,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,827,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     318,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
福岡東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.
鑑定評価額 43,400,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出２丁目６１５番
｢馬出２－２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ5		 低層店舗の中に共同
住宅等が混在する商
業地域		 北西6.8m県道 水道、ガス、下水 馬出九大病院前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層店舗、店舗兼共同住宅等
が混在する近隣商業地域。		 街

路		 ６．８ｍ県道 交通

施設		 馬出九大病院前駅北東
方
300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は熟成した商業地域であり、九大跡地の再開発計画の進行により、期待感が高まっている。地価は上昇
傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区の南部で最寄駅から徒歩圏内に所在する近隣型の商業地域及び住商混在地域。需要者の中心
は、事業目的の法人、賃貸ビルを主たる業務とする不動産業者、不動産投資家等を主とする。九大跡地の再開発が進行
中であることから、売買市場も比較的好調に推移している。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、
中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映し、実証性が高い試算価格である。収益価格は、収益性を反映し、理論的な価格であるが、
土地価格と賃料水準との関係が不安定であることから、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準と
して、収益価格を関連づけて、代表標準地価格との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    291,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.3]		 [100.0]
100		 354,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    317,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は増加傾向にあり、土地取引件数
も増加傾向、九大跡地開発の着手等、不動産
需要は依然として旺盛である。


九大跡地の再開発計画が進行中であり、発展
の期待感が強く、不動産需要は旺盛である。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東４Ｃ

-771		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3.6m市道
、中間画地
商業

(90,240)
b 福岡東５Ｋ

-1109		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m県道
、中間画地
商業

(90,400)
c 福岡東５Ｋ

-1111		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.7m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d 福岡東５Ｋ

-712		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
特別用途地区
(60,200)
e 福岡東５Ｋ

-5		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,390  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,004 		 100
[  81.6]
371,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
288,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
299,713 		 100
[  83.7]
358,080 
358,000 
c (　           ) 
261,490  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
296,355 		 100
[  81.5]
363,626 
364,000 
d (　           ) 
317,702  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
356,495 		 100
[  97.2]
366,764 
367,000 
e (　           ) 
316,332  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
338,475 		 100
[  94.9]
356,665 
357,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    363,000 円／㎡]  



福岡東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,436,148 
2,225,778 
8,210,370 
6,653,800 
1,556,570 		 （　0.9542）
1,485,279 		 （  4.6 -  0.4 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,363,786 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 ＲＣ5 485.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡      5.7 m x   22.0 m  前面道路：県道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～５階：１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 同規模の店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
2,500 
190,000 		 8.0  1,520,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
95.00 
95.0 
90.25 
1,900 
171,475 		 1.0  171,475 
1.0  171,475 

 3～ 3		 共同住宅
95.00 
95.0 
90.25 
1,950 
175,988 		 1.0  175,988 
1.0  175,988 

 4～ 5		 共同住宅
95.00 
95.0 
90.25 
2,000 
180,500 		 1.0  180,500 
1.0  180,500 

  ～  		 搭屋
10.00 
 
 
 
 		    
   

計
485.00 
90.1 
437.00 

898,463 		 2,228,463 
708,463 
⑨年額支払賃料        898,463 円　×　12ヶ月　＝　      10,781,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,781,556 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       539,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,242,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,228,463 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          708,463 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         172,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,436,148 円　　　　（　        85,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）５
Ｋ
　　　　-1301		 2,051  
(   1,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,953 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡東５Ｋ（賃
）
　　　　-802		 2,359  
(   2,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,051 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 539,078 円  　　　       10,781,556　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       90,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      875,500 円  　　　　    103,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,225,778 円　（　　　　　　        18,244 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9542    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     485.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,653,800 円  
（　　　　　        54,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,436,148 円      
②総費用 2,225,778 円      
③純収益　①－② 8,210,370 円      
④建物等に帰属する純収益 6,653,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,556,570 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,485,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,363,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）