鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -1005	福岡市東区		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福岡東５Ｋ -1204	福岡市東区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福岡東５Ｋ -409	福岡市東区		更地	（　）	不整形	北6m市道、南西4m、二方路		商業 (100,360)
d	福岡東５Ｋ -309	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、中間画地		工業 (60,200)
e	福岡博多４Ｃ -208	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	長方形	東22m市道、北西4m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 695,810	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	748,692	100 [ 94.1]	795,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	820,000
b	(　 ) 593,547	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	657,650	100 [ 94.1]	698,884		720,000
c	(　 ) 483,945	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	553,008	100 [ 89.4]	618,577		637,000
d	(　 ) 706,350	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	748,731	100 [ 108.5]	690,075		711,000
e	(　 ) 491,786	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	534,758	100 [ 80.4]	665,122		685,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,903,759	7,080,829	25,822,930	17,556,000	8,266,930	（　0.9527） 7,875,904	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	178,997,818 円　　　　（　 566,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	316 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３～５階：フロアごとに２～３分割して利用する事務所を想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	80.0	172.80	3,900	673,920	6.0	4,043,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	211.00	85.0	179.35	2,900	520,115	6.0	3,120,690
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,800	559,300	6.0	3,355,800
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,871,935		17,231,610
								0

⑨年額支払賃料	2,871,935 円　×　12ヶ月　＝　 34,463,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,463,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,723,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,740,059 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,231,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 163,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,903,759 円　　　　（　 104,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東（賃）５Ｋ　　　　-401	3,348 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,739	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,920 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東５Ｋ　　　　-1042	4,862 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,072
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,378,529 円	34,463,220　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,579,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,080,829 円　（　　　　　　 22,408 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,556,000 円（　　　　　 55,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,903,759 円
②総費用	7,080,829 円
③純収益　①－②	25,822,930 円
④建物等に帰属する純収益	17,556,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,266,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,875,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,997,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出
福岡東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-3

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　岩隈　良弘

TEL.

鑑定評価額

221,000,000 円

１㎡当たりの価格

700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区香椎駅前１丁目１０７３番｢香椎駅前１－８－１４｣				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北15m県道、三方路	水道、ガス、下水	香椎 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理事業地内で、街路整
備が終了した街区と今後数年
で整備される街区が混在する

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

香椎駅　西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内で、事業の推進と共に発展している。街路及び街区の整備が進み地域が
変貌して、コロナ禍でも不動産需要は堅調で、地価上昇傾向を維持している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 730,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 557,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土地区画整理事業施行区域内、幹線道路の沿線、ＪＲ・西鉄各駅周辺において、小売店舗、店舗・事務
所兼共同住宅が多い商業地域である。需要の中心は大手事業法人、不動産業者等で、人工島や香椎駅周辺の整備等によ
り商業背後地は拡大傾向にある。近隣地域の区画整理事業はほぼ終了し、地域的に大きく変貌し、更に需要は活況を呈
している。取引価格は規模・用途等によって１～３億円等様々であり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、賃料水準は上昇傾向にあるものの、最近の地価上昇率に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位
に試算された。よって、本件では香椎駅や千早駅周辺の事例が多数存し、市場性を反映した比準価格を重視するが、収
益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動
向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は低下傾向で、東区の人口
、世帯数とも微増で推移しており、商業地の
需要は上昇が拡大している。

区画整理事業はほぼ終了し、店舗や共同住宅
等の建設が増加している。事業地内の土地は
希少価値より、高値の取引も多くみられる

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４ＣＤＫ -1351	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南7.9m、東4.8m、三方路		商業地区計画等 (100,400)
b	福岡東５Ｋ -1204	福岡市東区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福岡東５Ｋ -1005	福岡市東区		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	福岡東４Ｃ -771	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.6m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	福岡博多５Ｋ -812	福岡市博多区		貸家建付地	（　）	不整形	東9m市道、南7.8m、北西5.1m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 999,763	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	1,089,045	100 [ 142.0]	766,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	790,000
b	(　 ) 593,547	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	657,650	100 [ 77.9]	844,223		870,000
c	(　 ) 695,810	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	748,692	100 [ 77.9]	961,094		990,000
d	(　 ) 282,390	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,004	100 [ 51.7]	586,081		604,000
e	(　 ) 544,070	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	547,771	100 [ 85.7]	639,173		658,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

福岡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,124,249	7,042,908	26,081,341	17,952,000	8,129,341	（　0.9527） 7,744,823	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	176,018,705 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	ＲＣ5F1B	1,172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	316 ㎡	9.0 m x 14.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上事務所（各２から３区画に分割）と想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	80.0	172.80	3,700	639,360	6.0	3,836,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	211.00	85.0	179.35	3,200	573,920	6.0	3,443,520
							0.0	0
3～ 5	事務所	235.00	85.0	199.75	2,800	559,300	6.0	3,355,800
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	40.00

～

計		1,172.00	81.2	951.40		2,891,180		17,347,080
								0

⑨年額支払賃料	2,891,180 円　×　12ヶ月　＝　 34,694,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 951.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当にて計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,694,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,734,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,959,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,347,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 164,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,124,249 円　　　　（　 104,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ　　　　-1041	2,837 ( 2,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	3,574	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,719 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東５Ｋ　　　　-1042	4,862 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,052
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,360,000 円	272,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,734,708 円	34,694,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,092,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,312,000 円	272,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,042,908 円　（　　　　　　 22,288 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	272,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,952,000 円（　　　　　 56,810 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,124,249 円
②総費用	7,042,908 円
③純収益　①－②	26,081,341 円
④建物等に帰属する純収益	17,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,129,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,744,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,018,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）