鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -913	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		近商高度地区2種20m 地区計画等 (90,200)
b	福岡東５Ｋ -410	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	東6.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡東５Ｋ -1109	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南西7.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡東５Ｋ -1106	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	西5.8m県道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡東５Ｋ -1111	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南西5.7m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,296	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,997	100 [ 105.9]	357,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	358,000
b	(　 ) 372,630	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,516	100 [ 97.6]	400,119		400,000
c	(　 ) 288,741	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	299,713	100 [ 94.1]	318,505		319,000
d	(　 ) 257,338	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	279,358	100 [ 84.8]	329,432		329,000
e	(　 ) 261,490	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	296,355	100 [ 82.1]	360,968		361,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

福岡東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,585,034	2,686,955	10,898,079	8,676,800	2,221,279	（　0.9549） 2,121,099	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	51,734,122 円　　　　（　 242,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.00	ＲＣ6	638.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	214 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分…店舗　２階以上…共同住宅

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

共用部分を考慮した率として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	98.00	80.0	78.40	2,850	223,440	6.0	1,340,640
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,780	173,016	1.0	173,016
							2.0	346,032
3～ 5	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,830	177,876	1.0	177,876
							2.0	355,752
6～ 6	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,880	182,736	1.0	182,736
							2.0	365,472
～

計		638.00	88.5	564.40		1,112,820		2,230,020
								1,778,760

⑨年額支払賃料	1,112,820 円　×　12ヶ月　＝　 13,353,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 564.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,353,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 691,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,130,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,230,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,778,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 433,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,585,034 円　　　　（　 63,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東（賃）５Ｋ　　　　-304	1,896 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-701	1,816 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,891
c	福岡東（賃）５Ｋ　　　　-907	1,797 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,871

福岡東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,655 円	13,821,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,686,955 円　（　　　　　　 12,556 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 638.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,676,800 円（　　　　　 40,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,585,034 円
②総費用	2,686,955 円
③純収益　①－②	10,898,079 円
④建物等に帰属する純収益	8,676,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,221,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,121,099 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,734,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 242,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
福岡東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　小島　智典

TEL.

鑑定評価額

70,600,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区箱崎３丁目３２１２番１外｢箱崎３－１３－１５｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｓ4	中層の店舗兼共同住宅が多い既成の近隣商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	箱崎九大前 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

箱崎九大前駅　南東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は地下鉄駅への接近性が良好な商業地域である。そのため店舗、事務所等のほか共同住宅としての利用
も多くみられる。今後の九大箱崎キャンパス跡地の開発により将来動向が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

主な同一需給圏を東区内の地下鉄箱崎線及びＪＲ箱崎駅周辺エリアにおいて高度利用がみられる商業地及び住商混在地
の存する範囲と判断した。想定される需要者は賃貸マンション等の収益用不動産の開発を目的する不動産業者や投資家
等が見込まれる。不動産投資は活発であり、収益用不動産の需要は高く利回りは低下傾向にある。また、近隣地域につ
いては九大箱崎キャンパス跡地開発への期待も高く、地価は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格については試算にあたり想定要素が多く、
やや規範性に欠ける。また、賃料は地価に比べ保守的な傾向を有することから比準価格に比べやや低位に求められた。
そのため、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場性を反映した取引事例に基づく比準価格を標準として、収益価
格を参考に上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｃ -771	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.6m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	福岡東５Ｋ -1109	福岡市東区		更地	（　）	長方形	南西7.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡東５Ｋ -1106	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	西5.8m県道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)
d	福岡東４Ｃ -772	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,390	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,004	100 [ 81.9]	369,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 288,741	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	299,713	100 [ 87.5]	342,529		343,000
c	(　 ) 257,338	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	279,358	100 [ 81.1]	344,461		344,000
d	(　 ) 218,150	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	246,395	100 [ 77.0]	319,994		320,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

福岡東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,583,296	2,693,315	10,889,981	8,676,800	2,213,181	（　0.9549） 2,113,367	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	51,545,537 円　　　　（　 241,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.00	ＲＣ6	638.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	214 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２階以上は共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

共用部分を考慮した結果による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	98.00	80.0	78.40	2,900	227,360	6.0	1,364,160
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,800	174,960	1.0	174,960
							1.0	174,960
3～ 5	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,850	179,820	1.0	179,820
							1.0	179,820
6～ 6	共同住宅	108.00	90.0	97.20	1,950	189,540	1.0	189,540
							1.0	189,540
～

計		638.00	88.5	564.40		1,131,320		2,268,120
								903,960

⑨年額支払賃料	1,131,320 円　×　12ヶ月　＝　 13,575,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 564.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,575,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 702,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,341,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,268,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 903,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 220,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,583,296 円　　　　（　 63,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ　　　　-1207	1,845 ( 1,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東（賃）５Ｋ　　　　-907	1,797 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,997
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	421,315 円	14,043,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,693,315 円　（　　　　　　 12,586 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 638.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,676,800 円（　　　　　 40,546 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,583,296 円
②総費用	2,693,315 円
③純収益　①－②	10,889,981 円
④建物等に帰属する純収益	8,676,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,213,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,113,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,545,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241,000 円／㎡）