別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福岡東 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -37 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎照葉２丁目２４番１８２ ｢香椎照葉２－３－９０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 (50,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 香椎沖の人工島に作 られた新興の中規模 住宅団地 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 香椎駅　北西方 3.0km 法令 規制 ２中専 (50,80) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域においては、閑静な住宅地域であり、比較的人気も高い。土地需要は、安定的に推移しており、したが って、当分の間、この傾向は続くと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市内で環境条件が類似する閑静な住宅地域内と判断した。当該地域の住環境は概ね良好で、土地の 需要者は、比較的裕福な所得者層が中心である。土地需要は、比較的安定的に推移しており、その結果、地価は上昇傾 向が続いている。なお、今後については、経済動向や土地施策等に特に留意する必要がある。当該需要の中心となる価 格帯は、土地で３千万円前後、新築の戸建で６千万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域であり、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。し たがって、当該地域においては、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、 本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決 定した。なお、代表標準地とのバランスも取れている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区では、依然住宅地需要が活発な地域が多 い。したがって、今年も全般的に地価上昇傾 向が続いている。 当該地域及び周辺において新規分譲が続いて おり、地価の取引水準は安定的に上昇傾向が 続いている。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％