別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -36 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区奈多３丁目４２４番 ｢奈多３－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2.5 共同住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる既成の 住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 奈多 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   160 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 奈多駅の西方 350m 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され る。東区郊外の住宅地域においても、住宅需要は堅調なため、地価は上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東区北部の郊外部に位置する住宅地域一円である。主たる需要者は、福岡市内外に勤務する勤労者世 帯であり、市場の中心価格帯は、２００～３００㎡の土地で１，５００万円前後、新築物件はミニ開発による分譲が多 く、区画割りを小さくして、建物込みで３，０００万円～３，５００万円が主流と思われる。都心部へのアクセスは劣 る地域であるが、近年は新築分譲も旺盛で、一部に高値取引も散見される等、地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅のほか、共同住宅も介在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない ことから、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。よっ て、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、さらに周辺標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いており 、依然として住宅ローン金利は低く、堅調な 住宅需要を維持している。 東区郊外の既成住宅地域であり、市中心部へ の接近性は良好とは言えないが、価格に値頃 感があり、相応の宅地需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％