別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -33 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区若宮２丁目４８０番 ｢若宮２－１３－１８｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の既成住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 千早 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る既成住宅 地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 千早駅の南方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持するものと思料される。街路条件と高台の地勢から開発が進み にくい地域だが、周辺エリアでの地価上昇の影響を受けて、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線沿線の既成住宅地域であって、香椎地区、千早地区一円に及ぶ。主た る需要者は、福岡都市圏に勤務する勤労者世帯である。近隣地域は、街路条件が劣る高台の既成住宅地域であり、開発 分譲素地としての需要がやや及びにくいことから、周辺地域と比較して地価上昇の程度が相対的に緩やかである。需要 の中心となる価格帯は、土地総額で１，７００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した 。一方、比準価格は、東区内の既成住宅地の取引事例を採用し、規範性の高い試算価格と評価できる。よって、本件で は、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前年公示価格並びに価格形成 要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [156.9] [100.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いており 、依然として住宅ローン金利は低く、堅調な 住宅需要を維持している。 高台の街路条件が劣る既成住宅地域であり、 平坦地との比較において、競争力は弱い。地 価は、周辺の地価上昇圧力を受けて上昇基調 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％