別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡東 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -31 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区下原２丁目１３２７番９８ ｢下原２－８－４｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 香椎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．０ｍ 市道 交通 施設 香椎駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地需要は堅調であり、 地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域である。主な需要者は福岡市 内に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。最寄駅からやや距離のある熟成した既存の住宅地域であるが、良好 な住環境から住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で維持している。土地は２００㎡程度であれば１，３００～ １，５００万円前後、新築の戸建物件であれば３，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い取引事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的 信頼性の観点から説得力の高い比準価格が求められたと思料する。一方、戸建住宅需要を中心とした地域であり、賃貸 需要が少なく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との 検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [101.0] 100 [118.6] [101.0] 100 69,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口が増加傾向で推移し、宅地需要は 堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 最寄駅からやや距離があるが、良好な住環境 から地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％