鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｃ -967	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北4m、角地		１低専 (60,80)
b	福岡東４Ｃ -970	福岡市東区		貸家建付地	（　）	長方形	東24m県道、北7m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡東５Ｋ -709	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m道路、中間画地		１低専 (50,80)
d	福岡東５Ｋ -201	福岡市東区		建付地	（　）	不整形	南東6.8m市道、北西5m、二方路		１低専特別用途地区 (50,80)
e	福岡東４Ｃ -68	福岡市東区		建付地	（　）	袋地等	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,396	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,683	100 [ 91.1]	79,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,800
b	(　 ) 80,382	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,382	100 [ 101.8]	78,961		79,000
c	(　 ) 80,000	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,640	100 [ 97.2]	87,078		87,100
d	(　 ) 55,073	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 82.6]	72,934	100 [ 91.2]	79,971		80,000
e	(　 ) 67,899	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	78,914	100 [ 91.8]	85,963		86,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,500 円／㎡]

福岡東 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,334,311	7,803,000	26,531,311	23,920,000	2,611,311	（　0.9556） 2,495,369	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	62,384,225 円　　　　（　 57,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	380.00	ＲＣ6	1,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,079 ㎡	22.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫのファミリータイプを想定

⑦有効率　 97.4 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	エントランス	50.00

2～ 2	共同住宅	380.00	100.0	380.00	1,450	551,000	2.0	1,102,000
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	380.00	100.0	380.00	1,500	570,000	2.0	1,140,000
							0.0	0
5～ 6	共同住宅	380.00	100.0	380.00	1,550	589,000	2.0	1,178,000
							0.0	0
～

計		1,950.00	97.4	1,900.00		2,869,000		5,738,000
								0

⑨年額支払賃料	2,869,000 円　×　12ヶ月　＝　 34,428,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,428,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,804,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,279,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,738,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,511 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,334,311 円　　　　（　 31,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-704	1,522 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-801	1,362 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,478
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,600,000 円	400,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,804,200 円	36,084,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,400,000 円	400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,803,000 円　（　　　　　　 7,232 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	400,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,920,000 円（　　　　　 22,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,334,311 円
②総費用	7,803,000 円
③純収益　①－②	26,531,311 円
④建物等に帰属する純収益	23,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,611,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,495,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,384,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡東 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 -29

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　松本　忠人

TEL.

鑑定評価額

85,200,000 円

１㎡当たりの価格

79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区三苫５丁目８３６番１｢三苫５－５－２３｣				②地積　(㎡)	1,079 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m 地区計画等
	1:2	共同住宅ＲＣ4	マンション、アパート、一般住宅が多い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	三苫 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

三苫駅北西方

250m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

三苫駅に近接し、共同住宅を中心に一般住宅等も存する住宅地域である。最寄駅との接近性が良好で、立地条件
比して地価の割安感等があり、賃貸マンション等の需要が認められる地域で、地価の上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ鹿児島本線、西鉄貝塚線沿線で、特に東区北部や隣接新宮町の駅への接近性が比較的良好な住宅地域
である。需要の中心は収益物件目的の投資家や相続対策の個人等である。市の郊外部に立地するが、駅への接近性等が
良好で、低金利等を背景に収益物件の需要は堅調である。一般住宅等も存しており、取得目的や規模等により取引の個
別性が強く、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、郊外における賃貸マンション等の立地適性等に留意した事例を採用でき，現実の取引市場において生起し
た取引事例から求めた市場性を反映する実証的価格である。収益価格は、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めない
が、市場の特性等を考慮すると参考となる価格と思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表
標準地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡東 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[102.0]

100
[118.0]

[100.0]
100

78,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県
平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背
景に、住宅需要は依然堅調である。

賃貸マンション等を中心とする住宅地域で、
駅等への接近性に恵まれ、低金利や相続対策
等を背景に用地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -308	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡東５Ｋ -508	福岡市東区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
c	福岡東５Ｋ -1311	福岡市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5.6m市道、中間画地		近商高度地区2種20m (90,200)
d	福岡東４Ｃ -970	福岡市東区		貸家建付地	（　）	長方形	東24m県道、北7m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
e	新宮５Ｋ -204	糟屋郡新宮町		更地	（　）	不整形	南東3.5m町道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,771	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,866	100 [ 113.1]	90,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,100
b	(　 ) 104,373	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,364	100 [ 116.4]	93,096		93,100
c	(　 ) 99,649	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,041	100 [ 124.7]	81,829		81,800
d	(　 ) 80,382	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	80,382	100 [ 105.6]	76,119		76,100
e	(　 ) 56,038	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	64,630	100 [ 81.1]	79,692		79,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

福岡東 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,878,693	7,423,088	26,455,605	23,920,000	2,535,605	（　0.9556） 2,423,024	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	60,575,600 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	380.00	ＲＣ6	1,950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,079 ㎡	22.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階約５４㎡程度の２ＬＤＫ、３５戸を想定

⑦有効率　 97.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	ピロティほか	50.00

2～	住宅	380.00	100.0	380.00	1,445	549,100	2.0	1,098,200
							0.0	0
3～ 4	住宅	380.00	100.0	380.00	1,482	563,160	2.0	1,126,320
							0.0	0
5～ 6	住宅	380.00	100.0	380.00	1,518	576,840	2.0	1,153,680
							0.0	0
～

計		1,950.00	97.4	1,900.00		2,829,100		5,658,200
								0

⑨年額支払賃料	2,829,100 円　×　12ヶ月　＝　 33,949,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,949,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,780,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,824,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,658,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,878,693 円　　　　（　 31,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-704	1,522 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,571	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-801	1,362 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,478
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,600,000 円	400,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,424,208 円	35,605,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 198,880 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,400,000 円	400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,423,088 円　（　　　　　　 6,880 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	400,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,920,000 円（　　　　　 22,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,878,693 円
②総費用	7,423,088 円
③純収益　①－②	26,455,605 円
④建物等に帰属する純収益	23,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,535,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,423,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,575,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）