別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡東 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -26 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区和白丘４丁目２１６番２７ ｢和白丘４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福工大前 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 福工大前駅　北西方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状 を維持するものと思料される。底堅い宅地需要を背景に、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね東区北部に位置する住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部を通勤圏とする給与所得者層で ある。近隣地域は、最寄駅及び商業施設が徒歩圏内にあり、区画整然とした住環境を背景に、生活上の利便性が良好で あることも相まって、宅地需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は土地総額で１，５００万円前後、新築戸建 で総額４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業用の民間取引に係るものを中心に、和白丘地区と価格牽連性の高い類似地域において多数の信頼性ある 取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟なこと から収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [101.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地の取引価格と、住宅着工数では、上昇傾 向で、上昇幅も拡大傾向である。低金利政策 等に支えられ、宅地需要は底堅く推移してい る。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％