別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -24 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎駅東４丁目５３０番５８ ｢香椎駅東４－１９－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ香椎駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、概ね成熟していることから、今後とも現状維持で推移すると予測する。居住環境は 良好であり、地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ＪＲ鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、概ね東区の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握する。不動産市場 における主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心となっている。居住環境が比較的良好な 戸建住宅団地であり、需要は概ね堅調に推移しており、近隣地域のさらに郊外部においても新規の住宅地開発が活発に 行われている。市場で取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１７００万円前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域ある。自用目的での 取引が主流で、収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格は試算しなかった。よって本件におい ては、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、周辺の公示 地等との検討を踏まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体はほぼ横ばいだが、東区は増加 傾向を維持している。高齢化率については県 全体よりも低位で推移している。 国道３号博多バイパスの全線開通によって、 住宅地としての需要の高まりが認められる。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特段の変化はみられない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％