別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -23 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区和白丘２丁目６６４番１７外 ｢和白丘２－１７－８｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 和白 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢の地域に存する既成 住宅地域である。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ和白駅北方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は傾斜地勢の住宅地である。周辺地域の堅調な住宅地需要の波及が認められ、地価は上昇傾向にあり、 当面の間はこの傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲をＪＲ鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、福岡市東区から新宮町にかけての住宅地域一帯と 把握する。不動産市場における主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。近隣地域 は傾斜地勢の住宅地であり、街路条件や地勢等の面で相対的に選好性が劣るが、周辺地域における活発な不動産需要の 波及が認められる。取引される価格帯は、標準的画地規模の土地で１６００～１８００万円程度が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流と なっている。取引にあたっては収益性よりも主に居住の快適性が追求されるため、収益価格は試算しなかった。よって 本件では、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標 準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [140.0] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は福岡県全体はほぼ横ばいであるが、東 区は増加傾向を維持している。高齢化率は、 県全体よりも低位で推移している。 土砂災害警戒区域に指定された住宅地で、近 年の自然災害の多発が需要に与える影響を否 定できないが、一方で、周辺の住宅需要の波 及も認められる。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特に変化はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％