別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福岡東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -22 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区蒲田２丁目９４０番５外 ｢蒲田２－２７－４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか倉庫 等も見られる郊外の 住宅地域 北東9.5m市道 水道、下水 土井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 土井駅　東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域の戸建住宅地域となっているが、周辺の土地需要の活性化が見られるため、当分の間 、地価上昇傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区及びその周辺地域で環境類似性が見られる調区の住宅地域内が中心であると判断した。需要 者は、地元に地縁を有する個人等が中心と判断した。当該地域及び周辺での土地需要は、周辺地域の地価上昇に引っ張 られる形で上昇傾向が見られる。今後は、新型コロナや地域経済等に特に留意する必要がある。当該地域の需要の中心 となる価格帯は、土地のみで１千万円前後で、新築戸建で３千万円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 田等の低利用地も見られる調区郊外の住宅地域であるため、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。し たがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反 映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・周辺の不動産市場等の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区では、依然住宅地需要が活発な地域が多 い。したがって、今年も全般的に地価上昇傾 向が続いている。 当該地域の土地需要は、周辺地域の土地需要 に引っ張られる形で増えており、結果、地価 は上昇傾向にあると思料する。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％