鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡東 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東４Ｃ -271	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.1m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡東５Ｋ -702	福岡市東区		更地	（　）	不整形	北西2.8m市道、南西1.5m、角地		準工 (70,200)
c	福岡東５Ｋ -1211	福岡市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,160)
d	福岡東５Ｋ -308	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,181	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,962	100 [ 48.2]	242,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 116,638	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	129,517	100 [ 56.7]	228,425		228,000
c	(　 ) 150,817	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	164,946	100 [ 64.3]	256,526		257,000
d	(　 ) 99,771	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,866	100 [ 44.2]	230,466		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -46.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -53.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

福岡東 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,017,633	5,414,612	21,603,021	16,086,200	5,516,821	（　0.9556） 5,271,874	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	131,796,850 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	228.00	ＲＣ6	1,368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	690 ㎡	22.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階７戸（平均３０㎡程度）

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

共同住宅として標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	228.00	90.0	205.20	1,670	342,684	2.0	685,368
							0.0	0
2～	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,700	368,220	2.0	736,440
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,730	374,718	2.0	749,436
							0.0	0
6～	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,760	381,216	2.0	762,432
							0.0	0
～

計		1,368.00	94.2	1,288.20		2,216,274		4,432,548
								0

⑨年額支払賃料	2,216,274 円　×　12ヶ月　＝　 26,595,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,595,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,419,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,975,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,432,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,109 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,017,633 円　　　　（　 39,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-1	1,718 ( 1,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,733 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-2	1,886 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	1,715
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,076,000 円	269,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,135,812 円	28,395,288　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 378,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,286,500 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,414,612 円　（　　　　　　 7,847 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,086,200 円（　　　　　 23,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,017,633 円
②総費用	5,414,612 円
③純収益　①－②	21,603,021 円
④建物等に帰属する純収益	16,086,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,516,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,271,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,796,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福岡東 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡東 -18

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

161,000,000 円

１㎡当たりの価格

234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外｢筥松２－２７－１３｣				②地積　(㎡)	690 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	住宅、マンション、店舗等が混在する住宅地域	西11.8m市道	水道、ガス、下水	箱崎 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

再開発が計画されている九州
大学跡地に隣接

街

路

１１．８ｍ市道

交通

施設

箱崎駅　北東方

400m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建・共同住宅等が混在する住宅地域である。周辺地域では九大跡地の再開発が計画されている。
地価水準については、堅調な投資不動産市場を背景に上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「箱崎」「吉塚」及び市営地下鉄各駅から徒歩圏内の戸建・共同住宅等が混在す
る住宅地域である。中心となる需要者は、当該地域でアパ－トの一棟売りを計画する不動産業者及び、投資用不動産の
購入を希望する法人・個人である。取引の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の種類・品等によりバラツキがあり
見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、ＪＲ箱崎駅及び中心部からの交通利便性に優れることから共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。同地
域は、単身のサラリ－マン等を対象にした共同住宅が多く存在するが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず収益
価格は低位に試算された。以上のことから、本件では筥松・箱崎地区等の類似地域に存する複数の取引事例からアプロ
ーチし査定した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区は人口・世帯数共に増加傾向は続いてい
る。不動産市場も堅調に推移している。

地域要因に変動はないが、都心部に近く、九
大跡地の開発も控えていることから、投資用
不動産の需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡東 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡東５Ｋ -1107	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、南2.2m、二方路		２住居高度地区2種20m (70,200)
b	福岡東５Ｋ -1305	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	南東5.6m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡東４Ｃ -768	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東8m、角地		準工 (70,200)
d	福岡東４Ｃ -773	福岡市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
e	福岡東５Ｋ -1106	福岡市東区		建付地	（　）	長方形	西5.8m県道、中間画地		２住居高度地区2種20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,250	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.1]	271,040	100 [ 115.5]	234,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 199,101	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,242	100 [ 90.2]	235,302		235,000
c	(　 ) 256,410	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	269,733	100 [ 114.5]	235,575		236,000
d	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,500	100 [ 68.3]	234,993		235,000
e	(　 ) 257,338	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	279,358	100 [ 118.3]	236,144		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

福岡東 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,695,609	6,118,932	22,576,677	17,461,600	5,115,077	（　0.9556） 4,887,968	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	122,199,200 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡東 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	228.00	ＲＣ6	1,368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	690 ㎡	22.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造で各階１ＤＫ７戸、総戸数４２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

同様の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	228.00	90.0	205.20	1,700	348,840	2.0	697,680
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,800	389,880	2.0	779,760
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,850	400,710	2.0	801,420
							0.0	0
5～ 6	共同住宅	228.00	95.0	216.60	1,900	411,540	2.0	823,080
							0.0	0
～

計		1,368.00	94.2	1,288.20		2,363,220		4,726,440
								0

⑨年額支払賃料	2,363,220 円　×　12ヶ月　＝　 28,358,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,358,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,507,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,650,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,726,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,695,609 円　　　　（　 41,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-601	2,087 ( 2,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡東５Ｋ（賃）　　　　-2	1,886 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,715
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡東 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,168,000 円	292,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,507,932 円	30,158,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,482,000 円	292,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	292,000 円	292,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,118,932 円　（　　　　　　 8,868 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	292,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,461,600 円（　　　　　 25,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,695,609 円
②総費用	6,118,932 円
③純収益　①－②	22,576,677 円
④建物等に帰属する純収益	17,461,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,115,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,887,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,199,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）