別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -17 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区松崎４丁目４５９番３１ ｢松崎４－２４－６｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 千早 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 千早駅南方 600m 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的良好な環境の戸建住宅地域で、千早駅の徒歩圏内にあり、周辺ではミニ開発及び中古住宅の取引が活発に 行われている。低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区内のＪＲ鹿児島本線、ＪＲ香椎線、西鉄貝塚線沿線の住宅地域で、特に千早駅圏域である。需 要の中心は福岡都心部に通勤する一次取得者等で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。千早駅徒歩圏の中級住宅地 域で、周辺では住宅開発等も見られ、需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的規模の既存の宅地で２，８００ 万円前後、敷地規模や建物の品等によるが、新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における信頼性が高い事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められる。 一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。そ こで、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、 代表標準地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [102.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背 景に、住宅需要は依然堅調である。 千早駅徒歩圏の住環境に恵まれた戸建住宅地 域で、低金利等に支えられた住宅需要は堅調 であり、地価は引き続き上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％