別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -16 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区八田３丁目１０１番１０１ ｢八田３－２１－２４｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な既成 住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 舞松原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 舞松原駅南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした比較的良好な環境の戸建住宅地域である。格別の変動要因はないが、周辺ではミニ開発や画地分 割による分譲等も見られ、低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ各線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域の圏域。需要の中心は、福岡都心部に通勤する一次取得者等で 、用地取得の建売分譲業者も見られる。当地区は成熟した既成住宅地域で、区画整然として比較的良好な居住環境が認 められ、需要は安定的に推移している。中心となる価格帯は、標準的規模の既存の宅地で２，１００万円前後、敷地規 模や建物の品等によるが、新築戸建住宅で３，６００万円～４，３００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における信頼性が高い事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められる。 一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパート等の収益物件はなく、収益還元法は適用できなかった。よ って、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準価格を重視し、 代表標準地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [116.7] [104.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背 景に、住宅需要は依然堅調である。 居住環境が比較的良好な成熟した戸建住宅地 域で、低金利等に支えられ住宅た需要は堅調 であり、地価は引き続き上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％