別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 福岡東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -15 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区若宮４丁目２４７番 ｢若宮４－３－９｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 千早 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千早駅　南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として現況用途を維持する。良好な住環境が下支えとなり、 当面、地価の上昇基調は持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区中部付近に存するＪＲ沿線及び西鉄沿線の既成住宅地域一円である。需要者は福岡市都心部へ通勤す るエンドユーザーが中心である。圏内においては地価上昇傾向を背景に住宅購入時の総額抑制を目的として中規模画地 を小規模に分割する売買が多くみられる。中心となる価格帯は、土地２３０㎡程度で約２，５００～３，０００万円程 度、新築一戸建てであれば４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引に基づく売買事例に適正な補修正を施して求められ、地域市況を反映した説得力のある価格であ る。一方、主たる需要者は居住の快適性や類似不動産との比較に着目して行動することから収益性に着目した収益還元 法は非適用とした。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の推移動向等を総合的に勘 案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [103.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区内の人口増加傾向や各所での開発や区画 整理事業の後押しにより、商業地及び住宅地 の需要は引き続き堅調に推移している。 良好な住環境を維持しているため土地需要は 堅調に推移している。相続等を契機に中規模 画地を分割して売却するケースが多くみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％