別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 福岡東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -10 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区唐原５丁目５８２番４ ｢唐原５－８－４１｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 九産大前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ鉄軌道に隣接する住宅地 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 九産大前駅　北東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、そ の価格水準については新型コロナウィルスの影響は小さく上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。やや小規模な戸建住宅が建ち並ぶ 地域であり、需要者は福岡市中心部へ通勤するエンドユーザー層が中心と思料される。交通、買い物等の施設はやや距 離があるが、外部からの流入もあり、住宅市場は依然として堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地価格で１０ ００万円程度、新築戸建住宅で３２００～３７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は採用せず、取引事例比較法の み適用した。需要者はこれら自用の住宅のエンドユーザーであり、代替不動産との間で居住の快適性に着目し価格比較 を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力に優れるものと考えられる。し たがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は依然として上昇してい る。また、低金利等政策の後押しにより区内 の住宅地の需要は、引き続き堅調さが継続し ている。 小規模住宅の多い既成住宅地で、特に大きな 地域要因の変動はないが、駅徒歩圏内の住宅 地の需要は引き続き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％