別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 福岡東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区三苫２丁目１９１３番２０ ｢三苫２－３２－１５｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 奈多 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 奈多駅　北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は東区郊外に形成される既成の住宅地域である。一般住宅を中心とする地域要因に特段の変更はみられ ず、現状にて推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 住宅地の同一需給圏は通勤等が可能な範囲に一致する傾向があり、主たる同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する 住宅地域となる。想定される需要者は、サラリーマン等が考えられる。住宅需要は低金利や住宅ローン減税等を背景に 堅調に推移しており、今後も地価は上昇傾向が続くと思われる。中心となる価格帯は土地で１０，０００千円～１５， ０００千円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未 成熟なため収益価格は断念した。そのため、本件評価は、比準価格のみであるが、当該価格は市場性を反映した説得力 の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、当該鑑定評価額は、代表標準地からの規準価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.3] [100.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等 を反映し、地価は堅調に推移している。今後 の物価高等からの景気後退懸念には留意する 必要がある。 東区郊外の住宅地域であり、一般住宅を中心 とした利用状況等に影響をみられない。 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％