別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区雁の巣２丁目１５４３番２ ｢雁の巣２－３０－６｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4.5m市道 水道、下水 雁ノ巣 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 雁ノ巣駅南方 350m 法令 規制 １低専 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 海岸部に近い既成住宅地域で、都市高速アイランドシティ線の開通により都心接近性が間接的に良化し、立地条 件に比して地価の割安感があり、低金利等に支えられた住宅需要は依然堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多湾北部のＪＲ香椎線沿線の住宅地域。需要の中心は福岡市及びその周辺の一次取得者のほか地縁選 好性を有する者等で、用地取得の建売分譲業者等も見られる。都心接近性の間接的良化が進み、周辺地域では中小規模 の住宅地開発等も散見され、低金利等を背景とした住宅需要は堅調である。分譲地と既存の宅地の価格水準には大きな 開差があり、中心となる価格帯は見出し難いが、標準的規模の既存の宅地で１，６００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広範囲に収集・選択した信頼性を有する事例を採用し、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、 近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、安定的収益性が成立するほどの賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用で きなかった。そこで、現実の不動産市場において生起した取引事例から求め、市場性を反映した実証的価格である比準 価格を重視し、代表標準地との均衡・戸建住宅の総額市場性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県 平均より低い。低金利等の金融緩和政策を背 景に、住宅需要は依然堅調である。 都心接近性の良化、海の中道地区の開発の進 行等の影響下、割安感等もありミニ開発等も 見られ、住宅地の需給が強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％