別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -6 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎台１丁目１７５４番５５ ｢香椎台１－７－３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 香椎神宮 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅団地 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 香椎神宮駅の北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度が高い大型の住宅団地であり、概ね現状程度で推移するものと予測する。建替えを契機とする取引や建売 分譲が散見され、これらが牽引するかたちで地価は上昇傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及びＪＲ香椎線沿線に形成された住宅地域一円である。主たる需要者は、福岡都市圏 内に通勤する勤労者世帯であり、建て替え期が到来した中古住宅や古家付き土地の取引が多い。最寄り駅まで徒歩圏内 である利便性と閑静な住環境から、安定的な住宅需要が認められる。市場における取引の中心価格帯は、新築の土地・ 建物で、４，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本 件評価においては、同一団地内の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な試算価格である比準価格を標準と し、周辺標準地の推移や不動産の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福岡東 -19                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いており 、依然として住宅ローン金利は低く、堅調な 住宅需要を維持している。 開発された大規模な住宅団地であり、街区は 区画整然としている。閑静な住環境から需要 は底堅く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +3.7 ％