別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区西戸崎４丁目１４６番６ ｢西戸崎４－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い海岸近くの住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 西戸崎 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西戸崎駅南西方 710m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地 需要は堅調であることから、地価は引き続き高い上昇率で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ香椎線沿線の福岡市東区の北部の住宅地域である。主な需要者は福岡市及び周辺市町に通勤する１次 取得者のほか、当該地域に地縁的選好性を有する居住者等である。福岡市中心部へのアクセスにやや難があり、地価は 低位な水準で推移していたが、近年割安な地価水準が見直され、地価は高い上昇率で上昇している。中心となる価格帯 は規模にもよるが土地は７００～９００万円、新築戸建は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 場所的同一性が強く、地域の様相が類似する事例を多数収集し、規範性に応じてウエイト付けを行って求められた比準 価格については、市場性等を反映した説得力の高い価格が求められたと思料する。一方、戸建住宅需要を中心とした地 域であり、賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、 代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -36                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [108.5] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [100.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口が増加傾向で推移し、宅地需要は 堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 利便性のやや劣る地域であるが、割安感のあ る地価水準から住宅地需要は堅調であり、地 価の上昇率は拡大傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％