別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 福岡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘６丁目２６番１０ ｢香住ヶ丘６－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 いやや高台の既成住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 香椎花園前駅　西方 300m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多いやや高台の既成住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する 。ウイズコロナの下、住宅地需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線「香椎」「九産大前」「福工大前」、ＪＲ香椎線「和白」、西鉄貝塚線「西鉄香椎」～「 和白」の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する３０～４０代の１次取得者。ウイズコ ロナの下、住宅地需要は堅調に推移している。熟成した住宅地域であることから新築の分譲住宅は少なく、土地は標準 的な画地規模（２００㎡）で１、９００万円強の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求め ており信頼性が高い。対象地は自己所有を主とした中規模一般住宅が多いやや高台の既成住宅地域に存し賃貸市場が未 成熟のため収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標 準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [ 93.0] [101.0] 100 97,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナの下、景気は緩やかに持ち直し ている。東区の住宅地需要は低金利も相俟っ て堅調に推移している。 東区郊外において品等に優る住宅地域である 。ウイズコロナの下、住宅地需要は堅調に推 移しており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％