別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区夕原町４番５ ｢夕原町４－１６｣ ②地積 　(㎡) 3,792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 車庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 混在する工業地域 南東18m市道 水道、下水 陣原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 陣原駅　北西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、主に中小の工場で構成された工業地域である。格別の変動要因は見当たらないため、当面は現 状維持で推移するものと予測される。圏内の市況は活況を呈しつつあり、最近の地価動向は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北九州市を中心とする臨海型の工業地域一帯である。需要の中心は、広域的に事業展開している 法人であり、業種・業態は多様である。市況は、取引の値動きなどから推して物流業を中心に活況を呈しており、地価 は上昇基調で推移していると判断される。市場では、生産の効率性や費用の経済性、関連産業との位置関係などに着眼 して取引が行われている。取引相場については、立地条件等で価格に相当程度バラツキがあり把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、価格牽連性が十分に認められる事例を採用して試算しており、実証的な価格が求められたものと 判断した。収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため試算することができなかった。よって、本件では、鑑定評価の手 順の各段階について客観的、批判的に再吟味した上で、比準価格を中心に代表標準地を規準とした価格とのバランスに も十分に留意して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、緩やかな回復基調にある。生 産・輸出は、増加傾向である。設備投資は、 業績の回復に伴い、例年に比べて高めの水準 で推移している。 現在は地域要因に格別の変動はなく概ね現状 維持で推移している。立地条件は比較的良好 であり、圏内では土地の利用度に一定の優位 性が認められる。 特筆すべき個別的要因の変動は、認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％