鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10102	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	東4m市道、北25m、角地		商業 (100,387)
b	八幡西０５Ｋ -10106	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	八幡西０５Ｋ -11401	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	八幡西０５Ｋ -10409	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,544	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	89,745	100 [ 97.0]	92,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 116,904	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,359	100 [ 131.3]	90,906		90,900
c	(　 ) 78,583	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,583	100 [ 88.2]	89,096		89,100
d	(　 ) 76,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,552	100 [ 80.6]	94,978		95,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,303,055	3,314,080	11,988,975	11,232,000	756,975	（　0.9564） 723,971	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	18,563,359 円　　　　（　 72,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造６階建ての店舗併用住宅を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

同様の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	2,100	252,000	4.0	1,008,000
							2.0	504,000
2～ 6	居宅	150.00	95.0	142.50	1,440	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

～

計		900.00	92.5	832.50		1,278,000		2,034,000
								1,530,000

⑨年額支払賃料	1,278,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 832.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,336,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 784,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,911,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,034,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,530,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 372,532 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,303,055 円　　　　（　 59,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10304	2,328 ( 2,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10302	2,421 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	470,880 円	15,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,314,080 円　（　　　　　　 12,895 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,232,000 円（　　　　　 43,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,303,055 円
②総費用	3,314,080 円
③純収益　①－②	11,988,975 円
④建物等に帰属する純収益	11,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	756,975 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	723,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,563,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-14

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　波多野　宏和

TEL.

鑑定評価額

23,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区筒井町１３番６｢筒井町１２－４｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ3	事務所、店舗併用住宅等が混在する商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	黒崎 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

東８ｍ市道

交通

施設

黒崎駅　南西方

900m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

　周辺地域では街路整備が進められているが、近隣地域では大きな環境変化も見られず、当面は現状を維持と考
える。地価水準については、利便性の高い地域での用地需要の増加により上昇基調で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は八幡西区を中心とした事務所兼共同住宅等が立地可能な商業地等の存する範囲として把握した。主な需
要者は、地場の個人事業者や法人のほか、マンション建設を目論む事業者等が考えられる。需給動向については、都心
外縁部での利便性の好転により需要が見られるようになってきた。取引の中心となる価格は、画地規模や個々の事情を
反映した案件も多く、中心となる価格帯は見出しにくいのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は利便性の確保された地域にあり、賃貸物件も散見されるが自社自用の物件が多く、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格は低く試算された。一方、比準価格は、都心外縁部等から選択要件を具備した信
頼性のある事例等を採用しており、市場性を反映し実証的な価格と言える。よって、相対的な説得力に優る比準価格を
標準とし、収益価格を参考として調整を行い、周辺での不動産需給動向等も勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,300 円／㎡

[106.0]
100

100
[103.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

88,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇やコロナ禍等による影響は否めない
が、個人消費や住宅投資などは横ばいないし
緩やかな回復基調で推移するようになってき
た。

都心外縁部の利便な地域で、周辺も含め用途
の多様性も見られることから土地需要は堅調
であり、地価は上昇傾向である。

個別的要因の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10106	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
b	八幡西０５Ｋ -11399	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,348)
c	八幡西０５Ｋ -11311	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、北8m、角地		近商 (100,300)
d	八幡西０５Ｋ -11401	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	八幡西０５Ｋ -10309	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,904	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,827	100 [ 122.4]	97,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,900
b	(　 ) 66,895	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	77,004	100 [ 82.5]	93,338		93,300
c	(　 ) 77,550	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	81,965	100 [ 88.4]	92,721		92,700
d	(　 ) 78,583	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,427	100 [ 86.4]	93,087		93,100
e	(　 ) 99,761	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,155	100 [ 90.7]	112,630		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,819,220	3,573,005	12,246,215	11,574,000	672,215	（　0.9564） 642,906	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	16,484,769 円　　　　（　 64,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ6	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は事務所、２階以上を共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域の同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	150.00	80.0	120.00	2,100	252,000	4.0	1,008,000
							2.0	504,000
2～ 6	共同住宅	150.00	95.0	142.50	1,500	213,750	1.0	213,750
							1.0	213,750
～

～

～

計		900.00	92.5	832.50		1,320,750		2,076,750
								1,572,750

⑨年額支払賃料	1,320,750 円　×　12ヶ月　＝　 15,849,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 832.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,849,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 792,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,416,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,076,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,572,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 382,941 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,819,220 円　　　　（　 61,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10899	2,861 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-11598	1,572 ( 1,527)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,953
c	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10304	2,328 ( 2,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,109

北九州八幡西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	729,405 円	16,209,000　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,573,005 円　（　　　　　　 13,903 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,574,000 円（　　　　　 45,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,819,220 円
②総費用	3,573,005 円
③純収益　①－②	12,246,215 円
④建物等に帰属する純収益	11,574,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,484,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,100 円／㎡）