鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10709	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	袋地等	東9m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	直方０５Ｋ -11301	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	八幡西０５Ｋ -10598	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	八幡西０５Ｋ -10794	北九州市八幡西区		建付地	（　）	台形	南東7m市道、南6m、角地		１中専 (70,200)
e	中間０５Ｋ -10301	中間市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,142	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	54,040	100 [ 97.6]	55,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,400
b	(　 ) 44,902	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,037	100 [ 82.8]	54,393		54,400
c	(　 ) 63,194	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	74,463	100 [ 135.8]	54,833		54,800
d	(　 ) 68,863	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	71,021	100 [ 129.0]	55,055		55,100
e	(　 ) 31,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	50,133	100 [ 88.9]	56,393		56,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,200 円／㎡]

北九州八幡西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,152,034	2,618,688	9,533,346	7,849,200	1,684,146	（　0.9760） 1,643,726	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	42,146,821 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	40.5 m x 34.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階はファミリー向け賃貸住宅を擁する店舗兼共同住宅建物を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

構造、用途等から標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	95.0	237.50	1,750	415,625	4.0	1,662,500
							2.0	831,250
2～ 3	住宅	250.00	95.0	237.50	1,300	308,750	1.0	308,750
							1.0	308,750
～

～

～

計		750.00	95.0	712.50		1,033,125		2,280,000
								1,448,750

⑨年額支払賃料	1,033,125 円　×　12ヶ月　＝　 12,397,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,397,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,777,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,280,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,448,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 352,749 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,152,034 円　　　　（　 10,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-11499	1,843 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,831 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-11401	1,969 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,796
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	557,888 円	12,397,500　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,618,688 円　（　　　　　　 2,351 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,849,200 円（　　　　　 7,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,152,034 円
②総費用	2,618,688 円
③純収益　①－②	9,533,346 円
④建物等に帰属する純収益	7,849,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,684,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,643,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,146,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-12

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区木屋瀬５丁目１９３番１外｢木屋瀬５－３－２６｣				②地積　(㎡)	1,114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (90,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	低層店舗、医院、共同住宅等が見られる商業地域	北18m市道	水道、下水	木屋瀬 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 125 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

木屋瀬駅　南東方

120m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺にスーパー等が存する駅に近い商業地域であり、地域要因等の大きな変化はない。低層の店舗の他、病院や
共同住宅も混在する商業地域で、需要は回復してきており、地価はやや上昇傾向と予測した。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は直方市との境付近で八幡西区南部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は法人・個人事業者
、不動産業者、投資家等が挙げられる。周辺は低層店舗のほか病院や共同住宅等が立地する。木屋瀬駅から至近に位置
し、繁華性はそれほど高くないものの、前面市道の系統もよく、利便性は良好であること等から、需要は回復してきて
おり、地価は上昇傾向にある。規模はややバラツキがあり一定ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商住混在地域であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この賃料に基づいて試
算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業地の市場性を反映
した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断される比準価格を重
視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,400 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

52,600

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナも終息してきており、北九州市の商業
地需要も回復傾向にあり、八幡西区及びその
周辺の商業地需要は安定的に推移している。

周辺にスーパー等が存する駅に近い商業地域
であり、病院や共同住宅も混在する。八幡西
区の郊外部ではあるが、需要は安定傾向であ
る。

個別的要因については特段の変動要因は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10612	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、北西2.7m、二方路		１住居 (70,200)
b	八幡西０５Ｋ -11398	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	北東9m市道、南7m、北西6.3m、三方路		１住居 (70,200)
c	八幡西０５Ｋ -10398	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	直方０５Ｋ -11301	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,767	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,101	100 [ 68.9]	53,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,800
b	(　 ) 41,520	100 [ 120.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	39,258	100 [ 72.9]	53,852		53,900
c	(　 ) 33,055	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	34,795	100 [ 64.1]	54,282		54,300
d	(　 ) 44,902	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	46,152	100 [ 87.6]	52,685		52,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,800 円／㎡]

北九州八幡西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,230,332	2,687,650	9,542,682	7,849,200	1,693,482	（　0.9760） 1,652,838	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	42,380,462 円　　　　（　 38,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	90 ％	200 ％	200 ％	1,114 ㎡	14.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を３ＤＫのファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	95.0	237.50	1,700	403,750	4.0	1,615,000
							2.0	807,500
2～ 3	居宅	250.00	95.0	237.50	1,300	308,750	1.0	308,750
							1.0	308,750
～

～

～

計		750.00	95.0	712.50		1,021,250		2,232,500
								1,425,000

⑨年額支払賃料	1,021,250 円　×　12ヶ月　＝　 12,255,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 712.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,255,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　％　＝　　 612,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,930,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,232,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,425,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 278,873 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,230,332 円　　　　（　 10,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10594	1,634 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10596	1,526 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,743
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	627,150 円	12,543,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,687,650 円　（　　　　　　 2,413 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,849,200 円（　　　　　 7,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,230,332 円
②総費用	2,687,650 円
③純収益　①－②	9,542,682 円
④建物等に帰属する純収益	7,849,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,693,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,652,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,380,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,000 円／㎡）