鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -11312	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東15m、角地		商業 (100,400)
b	八幡西０５Ｋ -30102	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南東7.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	八幡西０５Ｋ -10106	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	八幡西０５Ｋ -11399	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,793	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	140,648	100 [ 105.9]	132,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 143,581	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,155	100 [ 96.0]	150,161		150,000
c	(　 ) 116,904	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,827	100 [ 90.8]	131,968		132,000
d	(　 ) 66,895	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	77,004	100 [ 57.5]	133,920		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,374,691	1,870,096	6,504,595	5,894,100	610,495	（　0.9520） 581,191	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	14,529,775 円　　　　（　 93,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域において標準的と解される店舗兼事務所建物（１階：店舗、２階～４階：貸事務所）を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

構造、用途等から標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	2,600	234,000	4.0	936,000
							2.0	468,000
～ 2	事務所	120.00	80.0	96.00	2,100	201,600	6.0	1,209,600
							0.0	0
～ 3	事務所	120.00	80.0	96.00	1,500	144,000	5.0	720,000
							0.0	0
～ 4	事務所	120.00	80.0	96.00	1,500	144,000	5.0	720,000
							0.0	0
～

計		480.00	78.8	378.00		723,600		3,585,600
								468,000

⑨年額支払賃料	723,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,683,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,683,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,249,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,585,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 468,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 91,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,374,691 円　　　　（　 54,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10795	2,539 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,698 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10899	2,861 ( 2,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,500 円	88,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,496 円	8,683,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 752,200 円	88,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,500 円	88,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,500 円	88,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,870,096 円　（　　　　　　 12,065 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,500,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,894,100 円（　　　　　 38,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,374,691 円
②総費用	1,870,096 円
③純収益　①－②	6,504,595 円
④建物等に帰属する純収益	5,894,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	581,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,529,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-6

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大川　弘太郎

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６｢黒崎２－６－２｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ4	中小規模店舗が建ち並ぶアーケード商業地域	北東10m市道	水道、ガス、下水	黒崎 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

黒崎駅南東方

320m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、黒崎副都心のアーケード商店街。コロナ禍の影響により店舗等商業系利用の需要に弱さが見られる
が、地価に下げ止まり・底打ち感が見られ、低金利環境の継続等を背景として前年価格を維持している。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域は、物販等から飲食店を主とするアーケード商店
街へ移行しており、感染リスクによる収益減により地価はマイナスへの動きが強くなったが、コロナ禍の影響が徐々に
緩和される中、夜間通行量はやや回復傾向にある。管理・運営会社が破産した駅前の商業施設「クロサキメイト」は、
「井筒屋黒崎店」の撤退後、ビルの売却先が見つからず、破産手続きは終了し、管理者が不在のまま放置状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する商業地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。収益価格は、
投資プレーヤーの市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断され
るが、想定項目が介在し、規範性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては、市場価格からアプローチし
た実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等
により先行き不透明。不動産市場は選別・二
極化が進行。八幡西区の人口は微減傾向で推
移。

店舗ビルは、賃料収入減のリスクがあり不動
産投資に減速感・慎重さが見られる。国道２
００号沿線は、イオン等が進出し商業地の分
散化が見られる。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -11312	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	八幡西０５Ｋ -30102	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南東7.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	八幡西０５Ｋ -10106	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	八幡西０５Ｋ -11401	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,793	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	140,648	100 [ 103.9]	135,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 143,581	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,299	100 [ 97.0]	148,762		149,000
c	(　 ) 116,904	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,359	100 [ 92.8]	128,620		129,000
d	(　 ) 78,583	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,588	100 [ 60.9]	132,328		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,292,465	1,841,908	6,450,557	5,827,500	623,057	（　0.9520） 593,150	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	14,828,750 円　　　　（　 95,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４Ｆ：フロア貸し

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	2,500	225,000	4.0	900,000
							2.0	450,000
～ 2	事務所	120.00	85.0	102.00	1,800	183,600	6.0	1,101,600
							0.0	0
～ 3	事務所	120.00	85.0	102.00	1,500	153,000	6.0	918,000
							0.0	0
～ 4	事務所	120.00	85.0	102.00	1,500	153,000	6.0	918,000
							0.0	0
～

計		480.00	82.5	396.00		714,600		3,837,600
								450,000

⑨年額支払賃料	714,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,575,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,575,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,146,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,837,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 109,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,292,465 円　　　　（　 53,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10302	2,421 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,615 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10304	2,328 ( 2,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	437,500 円	87,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,008 円	8,575,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 743,700 円	87,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,841,908 円　（　　　　　　 11,883 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,827,500 円（　　　　　 37,597 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,292,465 円
②総費用	1,841,908 円
③純収益　①－②	6,450,557 円
④建物等に帰属する純収益	5,827,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	623,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	593,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,828,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,700 円／㎡）