別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.
鑑定評価額 55,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外
｢光明２－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 店舗、事務所に金融
機関等も見られる商
業地域		 北21m国道 水道、ガス、下水 折尾

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 折尾駅　東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、折尾駅に近い国道沿線の商業地域である。周辺一帯は、各種の開発事業が進展し、今後は、徐々に
商業地域として熟成していくであろうと予測される。良好な立地条件から市況は安定していると判断される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区を中心とする商業集積度が比較的高い商業地域一円である。需要者層は、広域的に事業
を展開している法人や地場の中小事業者など区々である。当該標準地周辺は、折尾駅を核とした各種開発事業の影響等
もあり発展傾向にある。こうした中、市況は安定しており、地価は上昇基調で推移しているものと判断される。土地取
引の相場については、規模等によって価格に相当程度バラツキがあるため把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、事例適格要件を十分に具備した取引事例を採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格が得られたも
のと判断した。収益価格については、店舗兼共同住宅を想定して試算したが、各種想定の困難性や流動性から、規範性
が相対的に劣ることは認めざるを得ない。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量した上で、代表標
準地の価格とのバランスにも留意して、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,700 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。商況は、地
域性や業種・業態などによって多様化してい
る。個人消費は物価上昇の影響を受けつつも
回復基調にある。

近隣地域は、既存の商業地域であるが周辺一
帯は各種開発事業の効果などから発展傾向に
あり、今後も土地の利用度は高まっていくも
のと判断される。

格別の個別的要因の変動は、認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　  -2.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０５
Ｋ
-10106		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b 八幡西０５
Ｋ
-11311		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
北8m、角地
近商

(100,300)
c 八幡西０５
Ｋ
-11399		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,348)
d 戸畑０５Ｋ

-11193		 北九州市戸畑区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
南西6m、
北西5.8m、
三方路
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,827 		 100
[  97.8]
122,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
77,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
81,965 		 100
[  72.2]
113,525 
114,000 
c (　           ) 
66,895  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
77,004 		 100
[  72.2]
106,654 
107,000 
d (　           ) 
107,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,334 		 100
[  89.8]
118,412 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　  +5.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,633,383 
5,276,627 
19,356,756 
17,595,300 
1,761,456 		 （　0.9527）
1,678,139 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     43,029,205 円　　　　（　     86,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 Ｓ6 1,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     17.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階はファミリー向け賃貸住宅で構成された鉄骨造６階建の建物を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 当該用途の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
2,363 
522,223 		 4.0  2,088,892 
2.0  1,044,446 

 2～ 6		 共同住宅
260.00 
90.0 
234.00 
1,350 
315,900 		 1.0  315,900 
1.0  315,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,560.00 
89.2 
1,391.00 

2,101,723 		 3,668,392 
2,623,946 
⑨年額支払賃料      2,101,723 円　×　12ヶ月　＝　      25,220,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により補填。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,220,676 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,261,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,959,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,668,392 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,850 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,623,946 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         638,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,633,383 円　　　　（　        49,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０５Ｋ（
賃）
　　　　-11596		 2,634  
(   2,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,364 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,363 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０５Ｋ（
賃）
　　　　-11595		 2,333  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,335,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,008,827 円  　　　       25,220,676　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,269,500 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,276,627 円　（　　　　　　        10,660 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　   1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 ×  30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,595,300 円  
（　　　　　        35,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,633,383 円      
②総費用 5,276,627 円      
③純収益　①－② 19,356,756 円      
④建物等に帰属する純収益 17,595,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,761,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,678,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,029,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,900 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.
鑑定評価額 55,400,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区光明２丁目１７３５番１外
｢光明２－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 店舗、事務所に金融
機関等も見られる商
業地域		 北21m国道 水道、ガス、下水 折尾

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路が拡幅された折尾地
区の商業地域		 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 折尾駅　東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ折尾駅北口へのアクセス道路沿いの商業地域である。当該国道の拡幅や駅周辺の各種整備事業の進捗と相ま
って、当該地域及び周辺地域の地価水準は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区を中心とする北九州市内の商業地域と広域的に判定される。主たる需要者は、地縁性を有する
個人事業者及び法人等である。ＪＲ駅周辺の土地区画整理事業、国道拡幅等折尾地区総合整備事業が進捗中であり、当
該地域は、発展傾向にある。拡幅された国道沿線の商業地域で、需要は高く地価水準は引き続き上昇傾向である。かか
るなか取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内は、国道沿いに位置し、店舗等に賃貸が見られるが、投資よりも自用目的が主たるケースが多く商業賃貸市場が
未成熟であり土地価格に見合った賃料水準が形成されず低位に試算されたと思料する。従って、市場の実態を反映し、
規範性の優る比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、不動産の需給動向、単価と総額との関連にも留意し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,700 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.6]		 [100.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の経済は緩やかに回復傾向。個人消費は
感染症や物価上昇の影響を受けつつも回復傾
向。衣料、食料品等も底堅く推移。


接面道路の拡幅工事がなされ、周辺地域を含
み折尾地区の整備事業が進捗中で地域は発展
傾向にある。


商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　  -5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０５
Ｋ
-10502		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南29m国道、
南西6m、角地
準工

(80,200)
b 八幡西０５
Ｋ
-10494		 北九州市八幡西区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西22m市道、
東10.5m、
南9m、
三方路
２住居

(70,200)
c 八幡西０５
Ｋ
-11311		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
北8m、角地
近商

(100,300)
d 八幡西０５
Ｋ
-11312		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
東15m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
118,664 		 100
[ 103.3]
114,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　     79,990) 
79,990  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
79,679 		 100
[  71.0]
112,224 
112,000 
c (　           ) 
77,550  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
81,965 		 100
[  71.4]
114,797 
115,000 
d (　           ) 
135,793  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
140,648 		 100
[ 123.1]
114,255 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,921,992 
5,138,980 
18,783,012 
17,134,000 
1,649,012 		 （　0.9527）
1,571,014 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     40,282,410 円　　　　（　     81,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 Ｓ6 1,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     17.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～６階はファミリータイプ賃貸住宅 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
260.00 
85.0 
221.00 
2,300 
508,300 		 4.0  2,033,200 
2.0  1,016,600 

 2～ 6		 共同住宅
260.00 
90.0 
234.00 
1,310 
306,540 		 1.0  306,540 
1.0  306,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,560.00 
89.2 
1,391.00 

2,041,000 		 3,565,900 
2,549,300 
⑨年額支払賃料      2,041,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,492,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,492,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,224,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,267,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,565,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,549,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         620,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,921,992 円　　　　（　        48,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 八幡西０５Ｋ（
賃）
　　　　-10595		 2,113  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八幡西０５Ｋ（
賃）
　　　　-10597		 1,892  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 979,680 円  　　　       24,492,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,138,980 円　（　　　　　　        10,382 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 ×  30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,134,000 円  
（　　　　　        34,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,921,992 円      
②総費用 5,138,980 円      
③純収益　①－② 18,783,012 円      
④建物等に帰属する純収益 17,134,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,649,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,571,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,282,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,400 円／㎡）