鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -30199	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	八幡西０５Ｋ -11312	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東15m、角地		商業 (100,400)
c	八幡西０５Ｋ -10106	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
d	八幡西０５Ｋ -30102	北九州市八幡西区		更地	（　）	長方形	南東7.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	八幡西０５Ｋ -30198	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、北西7.8m、南東5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,517	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	316,130	100 [ 138.4]	228,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 135,793	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	140,648	100 [ 67.7]	207,752		218,000
c	(　 ) 116,904	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,827	100 [ 60.6]	197,734		208,000
d	(　 ) 143,581	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,155	100 [ 67.1]	214,836		226,000
e	(　 ) 172,018	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	159,381	100 [ 72.9]	218,630		230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,201,049	2,738,027	9,463,022	8,236,800	1,226,222	（　0.9564） 1,172,759	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	30,070,744 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	126.00	ＲＣ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	184 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階部分を事務所、３階～５階部分を共同住宅として想定

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

各階で想定される共用部分を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	75.0	94.50	2,960	279,720	4.0	1,118,880
							2.0	559,440
2～ 2	事務所	126.00	80.0	100.80	2,020	203,616	4.0	814,464
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	126.00	92.0	115.92	1,650	191,268	4.0	765,072
							0.0	0
～

～

計		630.00	86.2	543.06		1,057,140		4,228,560
								559,440

⑨年額支払賃料	1,057,140 円　×　12ヶ月　＝　 12,685,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 543.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,685,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 634,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,051,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,228,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 559,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 109,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,201,049 円　　　　（　 66,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10101	2,807 ( 2,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,072 円/㎡　月額支払賃料（　 2,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10105	2,685 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,983
c	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10195	1,875 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	2,778

北九州八幡西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	507,427 円	12,685,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,738,027 円　（　　　　　　 14,881 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,236,800 円（　　　　　 44,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,201,049 円
②総費用	2,738,027 円
③純収益　①－②	9,463,022 円
④建物等に帰属する純収益	8,236,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,226,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,172,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,070,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　波多野　宏和

TEL.

鑑定評価額

40,800,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区黒崎３丁目２４番４｢黒崎３－２－８｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	事務所ＲＣ5	店舗、事務所、マンション等が見られる商業地域	東25m市道、南側道	水道、ガス、下水	黒崎 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

黒崎駅南方

290m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は中層店舗兼事務所ビル等が立地する古くからの商業地であるが、建替や利用形態の変化等もみられ
るようになり、用地需要が増加し地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　対象標準地の同一需給圏はＪＲ鹿児島本線各駅近くに形成された商業地等の存する範囲。主な需要者は地場の法人が
中心であるが、業種や業態によっては広域的な展開を目論む企業やマンションデベロッパーも想定される。近年では利
便な地域で多様な用途に対応できる地域では相応の需要が認められる。圏域内の中心となる土地価格については、立地
や規模等により区々であるため見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は近傍の取引を含む同一需給圏内の類似地域等から事例を採用し補修正して求めたものであり、市場の実態
を反映した価格と言える。一方、収益価格は変化しつつある地域の傾向を踏まえて想定しているが、自社自用の物件が
多く賃貸市場が未成熟な点等からやや低位に求められた。よって、本件では、相対的に説得力に優る比準価格を重視の
うえ、収益価格を関連づけ、地域の不動産需給動向などに留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇やコロナ禍等による影響は否めない
が、個人消費や住宅投資などは横ばいないし
緩やかな回復基調で推移するようになってき
た。

ＪＲ黒崎駅前の目抜き通りに形成された商業
地で、最近では、建替等も見られ、利便な特
性を活かし用地需要は増加している。

個別的要因の変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -30199	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	長方形	北25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	八幡西０５Ｋ -11312	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、東15m、角地		商業 (100,400)
c	八幡西０５Ｋ -30198	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10m市道、北西7.8m、南東5.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	戸畑０５Ｋ -11404	北九州市戸畑区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m国道、北西5.4m、角地		近商 (100,300)
e	小倉北５Ｋ -10404	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	南西25m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,517	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	316,130	100 [ 135.2]	233,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 135,793	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	140,648	100 [ 68.4]	205,626		216,000
c	(　 ) 172,018	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	159,381	100 [ 71.9]	221,670		233,000
d	(　 ) 150,839	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	148,496	100 [ 62.6]	237,214		249,000
e	(　 ) 276,949	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	295,024	100 [ 119.0]	247,919		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

北九州八幡西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,222,706	2,801,608	9,421,098	8,236,800	1,184,298	（　0.9564） 1,132,663	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	29,042,641 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	126.22	ＲＣ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	184 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２～５階の部分を事務所を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

地域の同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	126.00	75.0	94.50	3,000	283,500	4.0	1,134,000
							2.0	567,000
2～ 2	事務所	126.00	80.0	100.80	2,000	201,600	4.0	806,400
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	126.00	92.0	115.92	1,650	191,268	4.0	765,072
							0.0	0
～

～

計		630.00	86.2	543.06		1,058,904		4,235,616
								567,000

⑨年額支払賃料	1,058,904 円　×　12ヶ月　＝　 12,706,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 543.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,706,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 635,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,071,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,235,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 567,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 110,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,222,706 円　　　　（　 66,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10593	2,527 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,138 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10105	2,685 ( 2,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,330
c	八幡東０５Ｋ（賃）　　　　-10897	1,920 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	2,924

北九州八幡西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	571,808 円	12,706,848　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 183,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,801,608 円　（　　　　　　 15,226 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9564

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,236,800 円（　　　　　 44,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,222,706 円
②総費用	2,801,608 円
③純収益　①－②	9,421,098 円
④建物等に帰属する純収益	8,236,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,184,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,042,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）