別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -38 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区香月西１丁目１６７２番３６ ｢香月西１－１４－３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 筑豊香月 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    85 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 筑豊香月駅　北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、郊外域の区画整然とした住宅団地であり、現在のところ、変化に乏しく特筆すべき変動要因は 見当たらない。したがって、当分の間は概ね現状維持で推移するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区南部の筑豊電気鉄道沿線付近に存する住宅地域一円であると判定した。需要の中心は、 戸建住宅指向の地縁的選好者である。圏内ではミニ開発などによる新規の住宅供給が比較的活発であり、値頃感もあっ て、現在の取引市場の状況から、地価水準は概ね安定基調で推移しているであろうと判断した。取引の中心価格帯は、 新築戸建住宅の場合で、概ね３０００～３５００万円程度であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を十分に具備した事例を採用して試算しており、説得力を有する価格が求められた ものと判断した。収益価格は、賃貸市場が未成熟であるため試算することができなかった。よって、本件では、鑑定評 価の手順の各段階について客観的、批判的に再吟味した上で、比準価格を中心に代表標準地を規準とした価格との均衡 にも留意して、専門職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -31           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [109.9] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最近の景気は、緩やかな回復基調にある。住 宅投資は、ほぼ横ばい圏内の動きとなってい る。取引市場の２極化・個別化の傾向は徐々 に進展している。 近隣地域は、郊外の住宅団地であり、現段階 では地域要因に格別の変動はない。圏内の市 況から、地価は横ばい気味に推移しているも のと判断される。 個別的要因の変動は、特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％