別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -34 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区野面１丁目２１８５番１ ｢野面１－１４－２｣ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅や農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 木屋瀬 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 木屋瀬駅　北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、郊外の既存住宅地域で特筆すべき変動要因は見当たらない。今後もほぼ現状を維持するものと 予測される。現在、取引市場の需給は安定しつつあり、地価水準は、横ばい気味に推移していると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、八幡西区南部郊外域を中心とする住宅地域一円であると判定した。需要の中心は、戸建 住宅を指向する地縁的選好者である。圏内ではミニ開発による新規の住宅供給が比較的活発であり、地価相場には一定 の値頃感も認められ、現在のところ、地価水準は概ね横ばい気味に推移しているものと判断される。土地取引の価格帯 は、規模や立地条件などにより相当程度バラツキがあり、収斂した水準を把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比較的近傍の類似事例を中心に採用して試算しており、説得力を有する価格が求められたものと 判断した。収益価格は、圏内における住宅の賃貸市場が未成熟であるため試算し得なかった。したがって、本件では、 鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に再吟味した上で、現在の市況を反映した比準価格を採用して、専門 職業家としての良心に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は、緩やかな回復基調にある。住 宅投資は、概ね横ばい圏内の動きとなってい る。取引市場の２極化・個別化の傾向は徐々 に進展している。 近隣地域は、郊外域の既存住宅地域であり、 現段階では地域要因に格別の変化はない。周 辺付近の戸建分譲地開発の影響は現在のとこ ろ限定的である。 特筆すべき個別的要因の変動は、認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％