鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０５Ｋ -10906	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
b	八幡西０５Ｋ -10403	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２低専 (60,100)
c	若松０５Ｋ -10703	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、北西8m、角地		１住居 (70,200)
d	八幡西０５Ｋ -11503	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、北西6m、角地		２住居 (70,200)
e	八幡西０５Ｋ -10697	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,199	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 73.7]	45,181	100 [ 98.3]	45,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,000
b	(　 ) 57,468	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,241	100 [ 120.5]	46,673		46,700
c	(　 ) 42,518	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	52,116	100 [ 116.1]	44,889		44,900
d	(　 ) 56,063	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,788	100 [ 123.6]	45,136		45,100
e	(　 ) 34,255	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	38,632	100 [ 85.9]	44,973		45,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

北九州八幡西 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の住宅地域に所在しており、適切な造成事例の収集が困難なことから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,203,906	921,400	3,282,506	2,900,000	382,506	（　0.9763） 373,441	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	9,827,395 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けの低層アパートで、平均専有面積が５０㎡程度の建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,180	177,000	1.0	177,000
							1.0	177,000
～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		357,000		357,000
								357,000

⑨年額支払賃料	357,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,284,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,284,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,112,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	357,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,203,906 円　　　　（　 12,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10888	1,072 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10890	1,264 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,600 円	46,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	214,200 円	4,284,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,400 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 921,400 円　（　　　　　　 2,767 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,900,000 円（　　　　　 8,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,203,906 円
②総費用	921,400 円
③純収益　①－②	3,282,506 円
④建物等に帰属する純収益	2,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,827,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -32

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　添野　敬一

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区本城東３丁目５７７番１３｢本城東３－４－１２｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる既成住宅地域	南東4.2m市道	水道、ガス、下水	本城 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

４．２ｍ市道

交通

施設

本城駅　北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は街路条件がやや劣る旧来からの既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。利便性は概ね
良好であることから土地需要は安定しており、地価水準は若干の上昇程度で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡西区北部から中部の住宅地域一帯と判定した。需要者は八幡西区内の居住者が中心であり、主として
居住の快適性、利便性を重視し取引の意思決定を行う。近年、学研都市のほか社宅跡地を利用した大規模開発が当区の
各所で行われており、既存住宅地域の需要は相対的に低く、コロナ禍以降は先行き不透明感がやや強まっている。地価
水準は３３０㎡程度の土地取引で１３００万円～１５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し
ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の
不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州八幡西 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,400 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[128.8]

[100.0]
100

44,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費の弱さは継続しており、コロナ禍以
降は不動産市況の先行き不透明感はやや強く
なっている。居住環境に優れる週宅地域の重
要な堅調である。

八幡西区北部郊外に位置する、旧来からの住
宅地域である。比較的良好な住環境や値頃感
のあることから、需要は堅調に推移している
。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10499	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	八幡西０５Ｋ -10694	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、北東6.5m、角地		１中専 (70,200)
c	八幡西０５Ｋ -10197	北九州市八幡西区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	八幡西０５Ｋ -10301	北九州市八幡西区		建付地	（　）	袋地等	北東5m市道、南西12m、北西8m、三方路		２低専 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,563	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	45,973	100 [ 99.0]	46,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,400
b	(　 ) 43,369	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,114	100 [ 95.9]	44,957		45,000
c	(　 ) 52,165	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,199	100 [ 126.0]	43,015		43,000
d	(　 ) 47,281	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	56,626	100 [ 124.8]	45,373		45,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

北九州八幡西 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,195,075	917,500	3,277,575	2,875,000	402,575	（　0.9763） 393,034	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	10,343,000 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	333 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの軽量鉄骨造２階建てを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		360,000		360,000
								360,000

⑨年額支払賃料	360,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,320,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,104,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,655 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,195,075 円　　　　（　 12,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10599	1,102 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,136	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八幡西０５Ｋ（賃）　　　　-10797	1,309 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡西 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,000 円	46,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	216,000 円	4,320,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 391,000 円	46,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 917,500 円　（　　　　　　 2,755 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,875,000 円（　　　　　 8,634 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,195,075 円
②総費用	917,500 円
③純収益　①－②	3,277,575 円
④建物等に帰属する純収益	2,875,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	402,575 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,343,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）