別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -29 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７ ｢紅梅４－８－２４－１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 黒崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。中心市街地に比較的近く、利便性が比較的良好な住宅地域 で、好市況の影響もあり、需要及び地価は強含み推移と予測する。建築費高や金利動向に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区町一円で、特に黒崎駅勢圏及び周辺各駅勢圏の住宅地域との代替性が強い。需要 者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。好市況の影響もあり、中心市街地に比較 的近く、利便性が比較的良好な近隣地域の需要は比較的堅調であり、地価は強含みで推移している。需要の中心価格帯 は、土地２００㎡で１，１５０～１，４００万円強程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、対象標準地を中心に周辺類似地域内で、信頼性が高いものを多数収集できた。利便性・住環境等が良好な 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範 性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適 否、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,900 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [150.3] [100.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区人口は減少、高齢化は進行中。好市況の 影響もあり、利便性や住環境が良好な住宅地 域の需要・地価は強含み推移中。建築費高や 金利に要注意。 地域要因は特に変動ない。中心市街地に比較 的近く、利便性が比較的良好な住宅地域で、 好市況で需要・地価は強含みで推移。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％