鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10598	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	八幡西０５Ｋ -10813	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	八幡西０５Ｋ -10102	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	不整形	東4m市道、北25m、角地		商業 (100,387)
d	八幡東０５Ｋ -11503	北九州市八幡東区		建付地	（　）	不整形	西13m市道、南9.5m、角地		商業 (100,400)
e	八幡東０５Ｋ -10107	北九州市八幡東区		建付地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,194	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	74,463	100 [ 95.7]	77,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	81,700
b	(　 ) 80,896	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,220	100 [ 98.8]	82,206		86,300
c	(　 ) 98,544	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	89,745	100 [ 115.3]	77,836		81,700
d	(　 ) 72,944	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	76,371	100 [ 99.0]	77,142		81,000
e	(　 ) 67,355	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	68,716	100 [ 90.2]	76,182		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を採用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,048,923,833	919,327,594	12	391,000	3,190.98	258,000	3,527.29
⑧開発法による価格	129,596,239 円　　　　（　 79,500 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

391,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 391,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,247,673,180 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,247,673,180 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 937,342,045 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,247,673,180 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 124,767,318 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,062,109,363 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	99,813,854 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 88,285,354 円
	販売総額(2期)	898,324,690 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 757,916,541 円
	販売総額(3期)	249,534,636 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 202,721,938 円
収入合計		－	－	－	－	1,048,923,833 円
支出	建築工事費(1期)	93,734,205 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 88,569,450 円
	建築工事費(2期)	187,468,409 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 167,390,542 円
	建築工事費(3期)	656,139,432 円	( 70 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 553,584,839 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	37,430,195 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 35,367,791 円
	販売管理費(2期)	62,383,659 円	( 50 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 54,142,778 円
	販売管理費(3期)	24,953,464 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 20,272,194 円
支出合計		－	－	－	－	919,327,594 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,048,923,833 円　　－　　　　　　 919,327,594 円　　＝　　　　　 129,596,239 円 79,500 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
北九州八幡西 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡西 -28

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡西区青山２丁目４番３外｢青山２－４－１０｣				②地積　(㎡)	1,631 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西8m市道、三方路	水道、ガス、下水	萩原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 110 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地の周辺の利便性の
良好な住宅地域

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

萩原駅　南東方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模のマンションが見られる、利便性の良好な住宅地域である。地域に格別の変動要因は見られないものの、
周辺地域では継続的なマンション用地需要が認められ、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 78,100 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡西区を中心に周辺区域に及ぶ範囲のマンションの立地特性を有する住宅地域である。需要者の中心
は、事業採算性を指標とする開発業者や不動産業者などである。近隣地域は、最寄り駅や日用品店舗まで徒歩圏にある
利便性の良好な地域で、地域の住宅地の選好性は維持されており、需要は堅調に推移している。周辺地域におけるマン
ション用地の取引は少なく事業規模もまちまちのため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、いずれも八幡西区に存する標準地と類似するマンション立地特性を有する取引事例を採用して求めており
価格牽連性が強く信頼性は高いものと思われる。開発法による価格は、想定要素が多く介在するが、需要者の中心であ
る開発業者の投資採算性を考慮した価格で、規範性が認められる。したがって本件においては、比準価格をやや重視し
開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域内の景気は、新型コロナウィルス感染症
の影響も薄れ、緩やかに持ち直し、回復傾向
の動きがみられ、不動産市況も堅調に推移し
てきている。

圏域では分譲や賃貸マンションの開発が進ん
でおり、開発業者による継続的なマンション
用地需要もあって地価は堅調に推移している
。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡西 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０５Ｋ -10598	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	八幡西０５Ｋ -10195	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	八幡西０５Ｋ -10103	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、西2.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	八幡西０５Ｋ -11401	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,194	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	67,895	100 [ 88.6]	76,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	80,500
b	(　 ) 83,249	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,830	100 [ 110.6]	77,604		81,500
c	(　 ) 75,197	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	80,294	100 [ 105.5]	76,108		79,900
d	(　 ) 78,583	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	80,427	100 [ 102.8]	78,236		82,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

北九州八幡西 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため適用することができなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

位置、規模、周辺の利用状況等によりマンション素地が妥当

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,073,067,860	945,644,405	12	400,000	3,190.98	265,000	3,527.29
⑧開発法による価格	127,423,455 円　　　　（　 78,100 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡西 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,631 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,631.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
838.65 ㎡	3,527.29 ㎡	3,228.27 ㎡	299.02 ㎡	3,190.98 ㎡	ＲＣ・6F ( 41 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.4 ％）	（ 216.3 ％）	（ 197.9 ％）	（ 18.3 ％）	（ 90.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	37.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

400,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する販売事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 400,000 円／㎡　　×　　 3,190.98 ㎡　　＝　　　　 1,276,392,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,276,392,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 3,527.29 ㎡　　＝　　　　 962,773,806 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,276,392,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 127,639,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,090,413,006 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率などを考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	102,111,360 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 90,317,498 円
	販売総額(2期)	919,002,240 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 775,362,190 円
	販売総額(3期)	255,278,400 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 207,388,172 円
収入合計		－	－	－	－	1,073,067,860 円
支出	建築工事費(1期)	144,416,071 円	( 15 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 136,458,745 円
	建築工事費(2期)	144,416,071 円	( 15 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 128,949,110 円
	建築工事費(3期)	673,941,664 円	( 70 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 568,604,582 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	38,291,760 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 35,504,120 円
	販売管理費(2期)	63,819,600 円	( 50 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 55,389,031 円
	販売管理費(3期)	25,527,840 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 20,738,817 円
支出合計		－	－	－	－	945,644,405 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,073,067,860 円　　－　　　　　　 945,644,405 円　　＝　　　　　 127,423,455 円 78,100 円／㎡