別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区塔野１丁目７６４番７７ ｢塔野１－１６－１０｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三ヶ森駅　南方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因変動はなく、今後とも住宅地として推移するものと予測する。郊外部に位置的しており少し利便性に 欠けるが、住宅需要に即応して、割安感から地価水準の上昇基調は続いている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区のうち筑豊電鉄沿線の住宅地域と判断する。需要者の中心は北九州市都心部及び八幡西区内へ 通勤する１次取得者及び住み替え需要者である。当該地域は昭和４０年代から開発された住宅地域で、新規分譲地との 比較では代替競争力において劣るが、建替需要の進展とともに割安感から、一定の需要が見込まれる。取引市場におけ る住宅地の中心価格帯は、２５０㎡程度の土地が１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既存住宅地域内の宅地であり、自用目的を主とする古い建物が支配的な地域である。比準価格は、規範性 ある取引事例より求めたもので実証的である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が未成熟であるため、試算できな かった。本件では、比準価格を標準とし、前年対象標準地及び代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [143.7] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で建築費の高騰等の不安定 要素が増加しているが、景気は持ち直してい る。生活利便性に優る不動産の需要は増して いる。 八幡西区郊外の既成住宅地域で、街路・環境 条件等に劣るが、周辺地域の需要増を受け若 干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％