別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -7 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区西折尾町８９２番６７ ｢西折尾町１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 折尾 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   220 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ折尾駅徒歩圏内の住宅地 域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 折尾駅　南西方 900m 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。古い建物があまり見られず、土地利用は現状程度で推移すると予測 する。ＪＲ折尾駅徒歩圏内の利便性と居住環境が整った地域であり、地価は強含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区内の住宅地域であるが、八幡西区北西部の居住環境が類似した地域に存する土地と代替性が高 い。典型的な需要者は、北九州都市圏に勤務地がある給与所得者が想定される。当該地域は、ＪＲ折尾駅徒歩圏内の区 画整然とした住宅地域であり、利便性と居住環境が整っている。周辺地域における不動産の需要者は多く、取引価格は 強含んでいる。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で１５００万円～１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が殆どである。本件にお いては、八幡西区内の類似地域において複数の規範性が認められる取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は賃貸市場 が未成熟であり、土地建物両方の元本に見合った賃料を収受し難く、収益性によって地価が形成されている地域とは把 握されない。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -23           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.1] [100.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和 が継続している。消費者物価が上昇している 。八幡西区の人口はここ１年間減少で推移し た。 ＪＲ折尾駅の徒歩圏内にある住宅地域である 。利便性と居住環境が整っており、需要者が 多く、地価は強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％