別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 北九州八幡西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区上上津役１丁目２７０番１９ ｢上上津役１－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 黒崎 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 黒崎駅　南方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。小学校やスーパー等は徒歩圏にあるが、 鉄道駅がやや遠く、利便性が若干劣るが、昨今の金融緩和政策等の影響から、地価は若干の上昇傾向と予想。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は未だに規模は小さいものの開発が行われている八幡西区中央付近の住宅地域である。需要者の中心は八幡 西区の居住者及び八幡や小倉中心部への通勤者である。鉄道駅がやや遠いが小学校やスーパー等の生活利便施設がほぼ 徒歩圏にあり、需要は回復傾向で推移している。地域周辺の土地価額は７０坪前後で１，０００万円強程度、新築戸建 で３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心で、中古住宅の売れ筋価格帯は１，５００万円をやや下回る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成するほどではないこ とから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適 性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む 比準価格を中心に、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナも終息傾向にあるが、八幡西区の住宅 需要は一部を除き、完全な回復基調とはなっ ていないものの、利便性の良好な地域は回復 傾向にある。 緩傾斜の地勢をもつ住宅地域である。鉄道駅 は徒歩圏にはないが、小学校やスーパーは徒 歩圏にあり比較的利便性の良好な住宅地で、 地価は回復傾向。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％